«ЗАТВЕРДЖЕНО» Радою АФНУ Протокол № 2 від «30» січня 2004 г.
НАЦІОНАЛЬНІ СТАНДАРТИ ПРОФЕСІЙНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ СОЦІАЛЬНО-ВІДПОВІДАЛЬНИЙ БІЗНЕС РІЄЛТОРСЬКА ДІЯЛЬНІСТЬ АГЕНТСЬКІ ПОСЛУГИ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ (ЗАГАЛЬНІ ВИМОГИ)
1. ОБЛАСТЬ ЗАСТОСУВАННЯ
Даний стандарт на надання агентських послуг на ринку нерухомості (далі-Стандарт) визначає склад і належну якість агентських послуг при операціях з об’єктами нерухомості і правами на них. Стандарт є добровільним і застосовується юридичними особами і приватними підприємцями при наданні агентських послуг споживачам і є обов’язковим для юридичних осіб і приватних підприємців, що мають сертифікат відповідності, виданий відповідно до вимог Стандарту. Стандарт застосовується Органами по сертифікації, уповноваженими на проведення робіт у системі добровільної сертифікації послуг на ринку нерухомості України, при оцінці відповідності діяльності юридичних осіб і приватних підприємців вимогам Стандарту.
2. ВИЗНАЧЕННЯ
У Стандарті застосовують наступні терміни з відповідними визначеннями: Агент по операціях з нерухомості - штатний співробітник Виконавця або приватний підприємець, який пройшов навчання й атестацію у встановленому цим стандартом порядку і який виконує роботи по наданню агентських послуг. Фахівець по операціях з нерухомості (спеціаліст) – штатний співробітник виконавця чи приватний підприємець, який має досвід надання агентських послуг з нерухомості не менш, ніж чотири роки, який пройшов відповідне навчання та атестацію згідно до вимог стандарту. Договір на надання послуг з нерухомості (Договір) - договір між Споживачем і Виконавцем, предметом якого є надання агентської послуги у відповідності з вимогами стандарту. Агентська діяльність - діяльність юридичних осіб і приватних підприємців, здійснювана за рахунок і в інтересах Споживачів і пов’язана з будь-якими операціями з нерухомістю, а також зі зміною чи встановленням прав власності на об’єкти нерухомості. Агентська послуга – послуга, що надається Виконавцем Споживачу при здійсненні операцій з об’єктами нерухомості і правами на них, відповідно до вимог Стандарту. Виконавець – юридична особа чи приватний підприємець, що надає Агентську послугу у відповідності зі Стандартом і діє у відповідності з чинним законодавством. Об’єкти нерухомості – об’єкти, переміщення яких без істотної, непропорційної шкоди для їх призначення є неможливим, у тому числі земельні ділянки, будівлі, споруди, приміщення або їх частини. Споживач – покупець і (чи) продавець Об’єкта нерухомості, що вступив(ли) у договірні відносини з Виконавцем для отримання Агентської послуги. Орган сертифікації агентських послуг (ОСАП) – структура всеукраїнської саморегульованої професійної громадської організації (Асоціація фахівців з нерухомості (рієлторів) України), яка створила систему добровільної сертифікації послуг на ринку нерухомості України. Комісія з вирішення спорів (Комісія) – структурний підрозділ Органу по сертифікації, уповноважений розглядати суперечки, скарги і претензії на дії сертифікованих Виконавців. До Споживачів не відносяться інші Виконавці, що представляють інтереси Споживачів, з якими в них укладені відповідні договори.
3. ЗМІСТ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ
3.1 Агентські послуги надаються стосовно прав власності й інших речових прав на Об’єкти нерухомості й правочинів з ними. 3.2 Агентська послуга включає наступні основні роботи (послуги): • консультування Споживачів про стан ринку нерухомості (аналіз, статистика і т.п.); • експертне визначення ринкової вартості нерухомості на момент надання послуги; • надання інформації про наявність на ринку об’єктів нерухомості або потенційних покупців, орендаторів, інвесторів т.і., що могла б задовольнити потребу клієнта; • формування пакета правовстановлюючих та інших документів, необхідних для підписання правочину; • рекомендації по процедурі проведення правочину та взаєморозрахунків між учасниками правочину; • підготовка процедури передачі нерухомості та пакета правовстановлюючих та інших документів по правочину; • інші дії та доручення за рахунок і в інтересах Споживача в обсязі підписаного договору між Споживачем і Виконавцем. 3.3 Для поліпшення обслуговування Споживачів разом з Агентськими послугами Споживачу можуть надаватися додаткові послуги.
4. ВИМОГИ ДО ЯКОСТІ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ
4.1 Агентські послуги повинні відповідати вимогам Стандарту, законодавчим актам, іншим нормативним і методичним документам, що регулюють відносини в сфері нерухомості, відповідають практиці і звичаям ділового обороту. 4.2 Агентські послуги повинні надаватися Виконавцем Споживачу на підставі Договору. 4.3 Виконавець вправі надавати Агентські послуги обом сторонам правочину. 4.4 Конфіденційність. 4.4.1 Виконавець забезпечує конфіденційність всієї інформації, отриманої при наданні Агентських послуг Споживачу. Надання інформації про Споживача і зроблених йому послугах не допускається, крім випадків: • офіційного запиту правоохоронних органів або за рішенням суду; • захисту Виконавцем своїх прав і інтересів у суді, Комісії з вирішення спорів. 4.4.2 Виконавець повинен мати можливість вести переговори зі Споживачами в спеціально обладнаних приміщеннях, що забезпечують конфіденційність. Під час переговорів зі Споживачем Виконавець повинен прагнути до того, щоб у приміщенні не знаходилися сторонні особи. 4.4.3 Доступ до документів, що свідчать про намір Споживача здійснити правочин, а також до інших документів Споживача, що знаходиться у Виконавця, повинні мати тільки співробітники, що надають Агентську послугу даному Споживачу. 4.5 Відповідність призначенню. Агентські послуги повинні відповідати вимогам Споживачів, визначеним у письмовому Договорі з Виконавцем. Основним предметом Агентських послуг є виконання умов, передбачених у п. 3.2 Стандарту, пов’язаних із встановленням, зміною чи припиненням прав власності на Об’єкт нерухомості. 4.6 Повнота і своєчасність виконання. Надані Агентські послуги по обсягу, термінах, процедурах та умовах обслуговування повинні відповідати вимогам даного Стандарту і вимогам Споживача, погодженими з Виконавцем у Договорі на надання Агентських послуг. 4.7 Дотримання норм етики. Споживачу повинні бути гарантоване ввічливе і доброзичливе відношення. Виконавець повинен дотримуватись загальноприйнятих етичних норм при обслуговуванні Споживачів та дотримуватися кодексу професійної етики (Кодекс етики АФНУ). 4.8 Відповідальність Виконавця. Виконавець несе відповідальність перед Споживачем за якість, точність, повноту і конфіденційність наданих послуг в обсязі і на умовах, що визначені договором між ними. Ступінь відповідальності при цьому визначається умовами договору і чинним законодавством. 4.9 Розгляд скарг і претензій Споживачів. 4.9.1 Виконавець повинен гарантувати Споживачу оперативний і об’єктивний розгляд його скарг чи претензій. 4.9.2 Виконавець повинен прийняти письмову скаргу або претензію Споживача, об’єктивно розглянути її і письмово відповісти Споживачу протягом 10 робочих днів з моменту одержання. 4.9.3 Виконавець повинен мати документовані процедури розгляду скарг і претензій Споживачів.
5. ВИМОГИ ДО ВИКОНАВЦІВ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ
5.1 Агентські послуги можуть надавати Виконавці, що мають статус юридичної особи, а також приватні підприємці, зареєстровані у встановленому порядку. 5.2 Штат Виконавця повинен бути укомплектований кваліфікованим персоналом, що пройшов навчання й атестацію в порядку, встановленому Органом сертифікації. 5.2.1 Персонал Виконавця повинен: • знати і виконувати встановлену Виконавцем процедуру обслуговування Споживачів і пов’язані з нею свої функціональні обов’язки; • знати і виконувати встановлену Виконавцем процедуру розгляду скарг і претензій Споживачів; • підвищувати кваліфікацію і проходити атестацію у встановленому порядку. 5.2.2 Виконавець повинен оформити з Агентом трудові відносини відповідно до вимог трудового законодавства. 5.2.3 Виконавець повинен по запиту Органа по сертифікації представляти список штатних Агентів та фахівців. Даний список комплектується документами, що підтверджують рівень освіти і проходження атестації співробітниками, внесеними в список. Виконавець також може самостійно повідомляти Орган по сертифікації про зміну персонального складу Агентів та фахівців. 5.3 Професійна відповідальність Виконавця повинна бути застрахована чи зобов’язання Виконавця по відшкодуванню шкоди Споживачу при здійсненні Агентської діяльності у відповідності зі Стандартом забезпечуються іншим способом. 5.3.1 Орган сертифікації агентських послуг визначає процедуру признання правил страхування професійної відповідальності при здійсненні Агентської діяльності й інших способів забезпечення зобов’язань, що випливають з п. 3.2 даного Стандарту. 5.4 Виконавець має у власності чи користуванні (оренді) приміщення, права на які оформлені у встановленому порядку. 5.4.1 Надання Агентських послуг відбувається в приміщеннях, які забезпечують конфіденційність переговорів між Споживачами та Виконавцем. 5.5 Інформація про Виконавця повинна бути доступна для Споживачів Агентських послуг. 5.5.1 Інформація, доступна для Споживачів: • свідоцтво про державну реєстрацію Виконавця; • документ на право використання торгової марки, зареєстрованої у встановленому порядку, під якою надаються Агентські послуги; • сертифікат відповідності Агентських послуг, що надаються Виконавцем, вимогам Стандарту; • при наявності членства в професійних об’єднаннях документи, що підтверджують дане членство; • тарифи і розцінки на надання Агентських послуг; • книга скарг і пропозицій із пронумерованими аркушами, прошнурована і завірена печаткою Органа сертифікації Агентських послуг; • опис процедури розгляду скарг і претензій Споживачів на дії Виконавця; • реквізити Органу по сертифікації, Комісії з вирішення спорів; 5.5.2 Виконавець за вимогою Споживача повинен надати: • документи, що підтверджують кваліфікацію Агента чи фахівця, що надають йому Агентську послугу; • документи, що підтверджують повноваження Агента (наказ чи доручення) на право підпису Договорів від імені Виконавця; • даний Стандарт; • зразки типових договорів, протоколів, доручень і інших документів, що використовуються Виконавцем при наданні Агентських послуг.
6. ВИМОГИ ДО ДОГОВОРУ НА НАДАННЯ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ
6.1 Для надання Агентських послуг Виконавець повинен укласти зі Споживачем письмовий договір, що відповідає вимогам Цивільного Кодексу України, з врахуванням вимог Стандарту. 6.2 До підписання Договору Агент зобов’язаний ознайомити Споживача з проектом Договору, роз’яснити його умови. 6.3 Виконавець має право застосувати будь-які типи договорів, передбачені Цивільним Кодексом України. Структура договору повинна обов’язково містити наступні розділи: - сторони договору; - предмет договору; - обов’язки Виконавця; - обов’язки Споживача; - ціна послуг і порядок розрахунку між Споживачем і Виконавцем; - термін дії договору; - умови розірвання договору; - відповідальність сторін; - порядок вирішення спорів; - перелік переданих Виконавцю документів на момент підписання Договору; - юридичні адреси і реквізити сторін. 6.3.1 Сторони договору Сторонами договору на надання Агентських послуг є Виконавець, в особі Агента, уповноваженого на підписання Договору, і Споживач (або його представники). 6.3.2 Предмет договору повинен відповідати типу Договору і містити посилання на надання Агентської послуги у відповідності зі Стандартом. 6.3.3 Обов’язки Виконавця. 6.3.3.1 У Договорі повинні бути перераховані роботи (послуги), що зобов’язується виконати Виконавець відповідно до п. 3.2 Стандарту. 6.3.3.2 Договір повинен включати зобов’язання Виконавця забезпечити конфіденційність обслуговування і схоронність документів Споживача. Договір повинен включати зобов’язання Виконавця зберігати в таємниці інформацію про Споживача й умови правочину, забезпечити надійне зберігання документів, отриманих від Споживача. 6.3.3.3 Договір може містити інші зобов’язання Виконавця і Споживача. 6.3.4 Ціна послуг і порядок розрахунку між Споживачем і Виконавцем. Договір повинен містити інформацію про вартість послуг Виконавця чи порядок її визначення. 6.3.5 Термін дії Договору. Договір повинен містити дату вступу в силу, термін дії і процедуру продовження договору. 6.3.6 Умови розірвання Договору. Договір повинен містити підстави і порядок його розірвання, у тому числі умови дострокового розірвання, а також порядок розірвання Договору у зв’язку з невиконанням зобов’язань сторонами Договору. 6.3.7 Порядок вирішення спорів. 6.3.7.1 Договір повинен містити опис процедури вирішення спорів сторонами Договору. 6.3.7.2 У випадку неможливості вирішення суперечки Договір повинен передбачати можливість оперативної передачі даної суперечки в Комісію з вирішення спорів Органу сертифікації. 6.3.7.3 Рішення Комісії з вирішення спорів Органу сертифікації є обов’язковим для Виконавця. 6.3.7.4 Договір повинен містити реквізити Комісії з вирішення спорів Органу сертифікації. 6.3.8 Відповідальність сторін. 6.3.8.1 У Договорі повинні бути зазначені умови, при яких наступає відповідальність сторін за невиконання його умов. 6.3.8.2 Договір повинен передбачати порядок і умови дострокового розірвання договору. 6.3.8.3 У Договорі необхідно передбачити обставини нездоланної сили (форс-мажорні обставини і рішення третіх сторін, що мають можливість впливати на Договір на надання Агентських послуг), при яких відповідальність сторін не настає. 6.3.8.4 У випадку, якщо Споживач при укладанні Договору не надає згоди осіб, що мають права на даний Об’єкт нерухомості, Виконавець визначає в даному розділі відповідальність Споживача за відмову таких осіб від виконання правочину. 6.4 Виконавець повинен доручати право підписання Договорів про надання Агентських послуг і контроль за їхнім виконанням тільки Агентам і фахівцям, які мають на це повноваження (доручення чи наказ). 6.5 Договір не повинен містити норм і вимог, що порушують права однієї зі сторін. 6.6 Документом, що свідчить про повне завершення робіт за Договором надання Агентських послуг, є двосторонній акт, підписаний Споживачем і Виконавцем після виконання сторонами всіх зобов’язань за договором.
7. ВИМОГИ ДО ПОРЯДКУ НАДАННЯ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ
7.1 Консультування Споживачів з питань стану й аналізу ринку нерухомості повинно проводитись на основі об’єктивної інформації. 7.1.1 Виконавець надає Споживачу об’єктивну і повну інформацію й аналіз сформованих цін на ринку нерухомості регіону, консультує про можливість і процедуру надання Агентських послуг. 7.2. Виконавець визначає ринкову вартість об’єкту нерухомості з врахуванням запитів Споживача на момент надання послуги. 7.3. Виконавець з питань, що вимагають спеціальних знань та виходять за рамки Агентської діяльності, повинен рекомендувати Споживачу звернутися за консультацією до відповідного фахівця. 7.4 Виконавець надає інформацію про наявність на ринку об’єктів нерухомості або потенційних покупців, орендаторів, інвесторів і т.п., яка відповідає вимогам Споживача і могла б задовольнити потребу клієнта; 7.4.1 Виконавець здійснює підбір інформації відповідно до заявки Споживача. Обсяг запропонованої інформації і порядок її використання визначаються в Договорі. 7.4.2 Пропонована Виконавцем інформація повинна давати Споживачеві найбільш повне уявлення про послугу, яка є предметом правочину. 7.4.3 Виконавець повинен інформувати Споживача, що дав згоду на придбання прав на даний Об’єкт нерухомості, про відомі йому недоліки Об’єкта нерухомості: споживчі якості, конструктивні вади, недоліки в роботі інженерного обладнання і т.п.. 7.4.4 Виконавець повинен супроводжувати Споживача при показі Об’єкта нерухомості. 7.5 Збір і підготовка документів, необхідних для здійснення правочину. 7.5.1 Виконавець при виконанні Договору визначає перелік документів, необхідний для здійснення правочину і порядок їх одержання. Документи, необхідні для здійснення правочину, можуть збиратися: • Виконавцем на підставі доручення, виданого Споживачем; • Споживачем самостійно; • Споживачем у присутності Виконавця. 7.5.2 Згода по істотних умовах майбутнього правочину, досягнута між Споживачем(ами) і контрагентом, повинна бути оформлена попереднім договором (договором завдатку). 7.5.3 Попередній договір про здійснення правочину повинний містити наступні розділи: • згода сторін здійснити визначений правочин; • ціна предмету правочину; • адреса й опис Об’єкта, що дозволяють його однозначно ідентифікувати; • умови передачі прав на Об’єкт нерухомості; • відповідальність сторін, спосіб забезпечення виконання зобов’язань і визначення обставин нездоланної сили; • порядок розрахунків при здійсненні правочину; • терміни і порядок передачі Об’єкта нерухомості; • стан Об’єкта нерухомості на момент передачі; • зобов’язання власника Об’єкта нерухомості по погашенню усіх заборгованостей, пов’язаних з Об’єктом нерухомості, по комунальних та інших платежах; • наявність законних прав на об’єкт зі сторони третіх осіб; • умови розірвання і продовження попереднього договору; • інші умови, які доповнюють попередній договір. 7.5.4 Виконавець повинен вчасно письмово інформувати Споживача про всі обставини і факти, що стали відомі, які відносяться до предмету правочину, потенційно здатних змінити умови правочину і привести до втрати права власності. 7.5.5 У випадку прийняття рішення Споживачем про проведення правочину і набування прав на нерухомість з урахуванням розкритих ризиків і його повідомлення про можливі негативні наслідки від прийнятого рішення, усі ризики, пов’язані з їхнім настанням Споживач приймає на себе. 7.5.6 Виконавець повинен рекомендувати Споживачу страхувати свій фінансовий ризик (страхування „титулу” власності), пояснюючи суть і переваги страхування. 7.6 Рекомендації з процедури проведення правочину і взаєморозрахунків між її учасниками. 7.6.1 Виконавець може за бажанням Споживача запропонувати схему взаєморозрахунків по правочину, яка б забезпечила захист інтересів сторін. Остаточне рішення про форму і порядок взаєморозрахунків приймає Споживач і він же несе відповідальність за можливі ризики. 7.6.2 Підставою, по якій зобов’язання Виконавця за договором зі Споживачем вважаються виконаними, є правовстановлюючий документ і Акт передачі об’єкту нерухомості.
Коллеги, как выяснилось, я оказался не информированным сточки зрения новизны документов. В настоящее время готовиться электронная версия стандартов деятельности утвержденных в 2008 году. Думаю, что в Стандартах 2012 года мы сможем и будем использовать все новое, что наработано за эти годы.
ЗАТВЕРДЖЕНО Постановою Кабінету Міністрів України від «____»__________ 2009 р. № _____
ЗАТВЕРДЖЕНО Рішенням Ради АФНУ від «05» червня 2009 р. № 6
Президент АФНУ _______________ А.В.Шульга
ЗАТВЕРДЖЕНО Рішенням Ради СФНУ від «¬___»___________ 2009 р. № __
Президент СФНУ_______________ О.М.Рубанов
ЗАТВЕРДЖЕНО Рішенням Ради УГР від «¬___»___________ 2009 р. № __
Президент УГР _______________ Н.В.Шкільова
Національний стандарт № 1 «Загальні засади рієлторської діяльності»
1. Загальні питання
1.1 Національний стандарт № 1 (далі – Стандарт) є обов`язковим для застосування суб`єктами рієлторської діяльності, які надають рієлторські послуги. 1.2 Особливості та підстави здійснення рієлторської діяльності, у тому числі навчання, сертифікація, стандартизація на засадах саморегулювання, з певних її видів та напрямків визначаються окремими національними стандартами. 1.3 Поняття, визначені цим Стандартом, є обов`язковими для застосування суб`єктами рієлторської діяльності. 1.4 Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються у інших національних стандартах у значенні, встановленому цим Стандартом, зокрема:
нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об′єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
об`єкти нерухомості – вільні в участі у цивільному обороті ділянки землі з приналежними їй природними ресурсами, а також, будівлі, споруди, їх частини, інше майно, яке згідно з законодавством класифікується як нерухоме майно.
ідентифікація нерухомого майна та пов`язаних з ним прав – встановлення відповідності нерухомого майна наявним даним та інформації про нього.
ціна нерухомого майна – фактична сума грошей, сплачена за нерухоме майно.
вартість нерухомого майна – еквівалент цінності нерухомого майна, виражений у ймовірній сумі грошей, яку може отримати продавець та може погодитися сплатити покупець нерухомого майна.
ринкова вартість нерухомого майна – вартість, за яку можливе відчуження нерухомого майна на ринку подібного майна на дату його відчуження та на підставі угоди щодо його відчуження. рієлтор - фахівець з нерухомості, який має освіту не нижче рівня молодшого спеціаліста, склав кваліфікаційний іспит та одержав кваліфікаційне свідоцтво рієлтора. кваліфікаційне свідоцтво рієлтора - документ, який пiдтверджує достатнiй фаховий рiвень пiдготовки рієлтора за програмою базової пiдготовки для самостiйного проведення рієлторської діяльності. суб`єкт рієлторської діяльності – зареєстрований в установленому законодавством порядку фізична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, а також юридична особа незалежно від організаційно-правової форми та форми власності, яка здійснює господарську діяльність, у складі якої працює не менше одного рієлтора, та яка отримала сертифікат суб`єкта рієлторської діяльності відповідно до законодавства. сертифiкат суб'єкта рієлторської дiяльностi - суб'єкта господарювання - документ, що засвiдчує право суб'єкта рієлторської дiяльностi на внесення його до Державного реєстру суб'єктiв рієлторської дiяльностi, якi здiйснюють рієлторську дiяльнiсть у формi практичної дiяльностi операцій з нерухомістю. рієлторська діяльність – це самостійна, ініціативна, систематична, професійна (фахова), на власний ризик господарська діяльність, яка здійснюється суб`єктами рієлторської діяльності з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку, яка складається з практичного, організаційного, методичного, консультаційного, інформаційного, навчального та інших способів та видів забезпечення рієлторських послуг. Кодекс етики рієлтора - документ, що регулює професійну діяльність ріелтора на основі певних етичних принципів:професіоналізму, співробітництва, сумлінної конкуренції, пріоритету інтересів Клієнта та недискримінації клієнта. діяльність з нерухомістю – підприємницька діяльність, яка пов’язана із здійсненням операцій з нерухомим майном. операції з нерухомим майном – дія особи або кола осіб, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків стосовно нерухомого майна. ринок нерухомості – система економічних відносин, які виникають при операціях з нерухомістю і являють собою сферу вкладення капіталу в об`єкти нерухомості. рієлторська послуга – це послуга, яку суб`єкт рієлторської діяльності (виконавець) надає за завданням іншої особи – замовника особисто, або через іншу особу, на підставі та умовах угоди (договору) про надання рієлторської послуги. угода (договір) про надання рієлторських послуг – угода, вчинена у письмовій формі, за якою одна сторона - суб`єкт рієлторської діяльності (виконавець) зобов`язується надати іншій стороні (замовнику) рієлторську послугу, яка споживається в процесі вчинення або здійснення операцій з нерухомим майном, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу. акт прийому-передачі рієлторської послуги – письмовий документ, який є невід`ємною обов`язковою частиною договору про надання рієлторських послуг, засвідчує факт надання суб`єктом рієлторської діяльності і факт прийняття замовником послуг та виконання сторонами своїх зобов`язань за договором про надання рієлторських послуг. замовник – особа, яка вступила у договірні відносини з виконавцем для отримання рієлторської послуги. виконавець – суб`єкт рієлторської діяльності, який надає рієлторську послугу на підставі та умовах угоди (договору) про надання рієлторських послуг у відповідності до вимог чинного законодавства і цього Стандарту. агент з нерухомості - працівник (наймана особа) суб`єкта рієлторської діяльності, який діє в межах наданих йому повноважень та має базову освіту. агентство нерухомості – можлива власна назва суб`єкта рієлторської діяльності – юридичної особи.
2. Загальні засади
2.1 Рієлторська діяльність здійснюється суб`єктом рієлторської діяльності на основі вільного вибору виду та напрямку діяльності, самостійного формування програми діяльності, внутрішнього та зовнішньоекономічного порядку діяльності, комерційного розрахунку та власного комерційного ризику, з дотриманням принципів законності, юридичної рівності, правового захисту приватного інтересу, добросовісності та розумності. 2.2 Особливості здійснення видів рієлторської діяльності з практичного, організаційного, методичного, консультаційного, інформаційного, навчального та інших способів та видів забезпечень рієлторських послуг, визначаються окремими стандартами. 2.3 Рієлторські послуги визначаються та регулюються цим Стандартом, законодавчими актам, іншими нормативним і методичним документам, які регулюють відносини в сфері нерухомості. 2.4 До рієлторських послуг відносять: - послуги, які надаються замовнику при здійсненні ним операцій з власним нерухомим майном, у тому числі здавання в оренду власного нерухомого майна, здавання в оренду власної житлової та нежитлової нерухомості, земельних ділянок; - послуги, які надаються замовнику при здійсненні ним купівлі та/або продажу власного нерухомого майна (купівлі та перепродажу власного нерухомого майна – нежитлових та житлових будівель (багатоквартирних будинків, дач, окремих квартир тощо), земельних ділянок; - послуги, які надаються при здійсненні операцій з нерухомістю для третіх осіб; - посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомого майна; - послуги з управління нерухомим майном.
3. Вимоги до рієлторських послуг
3.1 Рієлторські послуги повинні відповідати вимогам чинного законодавства України, нормативних та інших актів, що їх регулюють, та цьому Стандарту. 3.2 Рієлторські послуги надаються виключно суб’єктами рієлторської діяльності. 3.3 Під час здійснення своєї діяльності суб’єкти рієлторської діяльності зобов’язані додержуватися вимог чинного законодавства України та цього Стандарту. 3.4 Рієлторські послуги надаються за договором про надання рієлторських послуг, який має бути укладений у письмовій формі. 3.5 Істотними умовами договору про надання рієлторських послуг є: предмет договору; перелік послуг, які будуть надані за договором; строк надання послуги, термін дії та порядок розірвання договору; розмiр i порядок оплати послуги; права та обов'язки сторiн договору; умови забезпечення конфiденцiйностi результатiв операцій з нерухомим майном, iнформацiї, використаної пiд час її виконання; вiдповiдальнiсть сторiн за невиконання або неналежне виконання умов договору; порядок вирiшення спорiв, якi можуть виникнути пiд час надання послуги та прийняття замовником її результатiв. 3.6 Законодавством або за згодою сторiн договору в ньому можуть бути передбаченi iншi iстотнi умови., 3.7 Суб’єкти рієлторської діяльності несуть відповідальність згідно чинного законодавства України.
Александр, после перепроверки, оказывается - это все, что наработано или сохранилось из материалов. Возможно коллеги что-то дополнят, но уже понятно, что работы " от забора и до обеда". Удачи нам желаю.
Пункты 3.1. и 3.3. повторяют друг друга. Мы их и должны прописать, Сережа! А, вообще, сегодня открылось обсуждение Ялты 2013 и это может быть вопросом для обсуждения или утверждения там. http://www.asnu.net/topics/view/558/
Весь вопрос, что мы работаем с людьми, а отношения между клиентом и риэлтором тяжело загнать в четкие рамки. Тут мы переходим, больше, в сферу этики поведения риэлтор - клиент, риэлтор - риэлтор, агентство - агентство.
Это только часть материалов имеющаяся в архивах АСНУ. Повторюсь, идея в том, чтобы сообща создать то, что приемлемо сообществу в качестве стандартов работы.
«Услуги агентов по операциям с недвижимостью. Требования к предоставлению услуг агентами по операциям с недвижимостью»
1. Область применения
Настоящий стандарт регламентирует состав и надлежащее качество услуг физическим и юридическим лицам, предоставляемых Агентами по операциям с недвижимостью при осуществлении предпринимательской или профессиональной деятельности на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Настоящий стандарт разработан НП «Объединение агентств недвижимости» и является обязательным для выполнения всеми членами НП «Объединение агентств недвижимости» и их сотрудниками. Стандарт соответствует правилам деловой этики, призван устранять или уменьшать конфликт интересов клиентов, членов НП «Объединение агентств недвижимости» и их сотрудников. Настоящий стандарт подлежит развитию и усовершенствованию с учетом дальнейшего развития рынка недвижимости и новых требований законодательства. Все члены НП «Объединение агентств недвижимости» и их сотрудники имеют право вносить предложения по развитию и дальнейшему совершенствованию стандартов профессиональной деятельности.
2. Общие положения. Термины и определения
Агент по операциям с недвижимостью – субъект предпринимательской или профессиональной деятельности, выступающий в роли агента в сделках с личной недвижимостью, либо недвижимостью как формой активов (собственностью) юридического лица, в качестве прямого представителя клиента, либо в качестве посредника (далее – Агент).
Субъект предпринимательской деятельности индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке на территории Российской Федерации и осуществляющее определяемую в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации предпринимательскую деятельность – член НП «Объединение агентств недвижимости».
Субъект профессиональной деятельности – физическое лицо, осуществляющее профессиональную деятельность в качестве сотрудника субъекта предпринимательской деятельности – члена НП «Объединение агентств недвижимости».
Агентство недвижимости – субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий деятельность Агентств по операциям с недвижимым имуществом (ОКВЭД 70.31), имеющий в качестве сотрудников – Агентов по операциям с недвижимостью (далее – Агентство).
Клиент – физическое либо юридическое лицо, заинтересованное в получении и использовании услуг Агента на основании заключенного с Агентом/Агентством договора.
Продавец – физическое или юридическое лицо, уступающее права на объект недвижимости (продавец, арендодатель, наймодатель).
Покупатель/Приобретатель – физическое или юридическое лицо, заинтересованное в приобретении (возникновении и регистрации) прав на объект недвижимости (покупатель, арендатор, наниматель).
Объект недвижимости – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенные строительством.
Сделка – действия, направленные на изменение субъекта права собственности или пользования на Объект недвижимости, включающие в себя взаиморасчеты, заключение договора купли-продажи, аренды, мены, дарения Объекта и его государственную регистрацию.
Участники сделки – лица, отчуждающие, приобретающие или изменяющие права на Объект в связи со сделкой.
Контрагент – одна из сторон сделки (правообладатель, приобретатель или их представитель), в переговорах с которой Агент/Агентство представляет интересы своего Клиента.
Альтернативная (встречная) сделка – сделка по приобретению Продавцом недвижимого имущества, одновременное совершение которой, является обязательным условием Продавца при отчуждении прав на недвижимое имущество.
Расселение – сделка, в которой условием отчуждения недвижимости является подбор более одного объекта (альтернативного жилья) для продавцов расселяемого Объекта недвижимости.
Эксклюзив, эксклюзивный договор – договор, определяющий статус Агента/Агентства, ограниченный сроком действия, по которому клиент принимает на себя обязательство не наделять другого Агента представительским статусом на тот же объект и отказывается в пользу Агента от самостоятельной уступки/приобретения прав на объект.
Деятельность Агента по операциям с недвижимостью включает в себя:
– консультации в сфере приобретения или отчуждения прав на недвижимое имущество;
– проведение маркетинговых исследований и рекламной компании объектов недвижимости;
– поиск объектов недвижимости, соответствующих требованиям Клиента;
– заказ и получение документов по поручению Клиента, необходимых для возникновения и регистрации прав собственности на объекты недвижимости;
– подготовка и организация просмотров объектов недвижимости;
– налаживание контактов и организация переговоров между потенциальными участниками Сделок с объектами недвижимости;
– подбор объектов недвижимости при отчуждении объектов недвижимости с условием проведения Альтернативной сделки;
– сопровождение Сделок с использованием ипотечных кредитов и средств социальных выплат по федеральным и региональным жилищным программам;
– содействие в заключении гражданско-правовых договоров, влекущих возникновение (прекращение) прав пользования/собственности на объекты недвижимости;
– сопровождение регистрации прав на объекты недвижимости;
– консультации по налогообложению в сфере недвижимости и при сделках с объектами недвижимости;
– консультации и разработка мероприятий по повышению ликвидности, улучшению инвестиционной привлекательности и увеличению стоимости объектов недвижимости.
3. Требования к квалификации и обучению Агентов по операциям с недвижимостью
Деятельность Агентов по операциям с недвижимостью в силу своей специфики требует гражданской ответственности, высокого профессионализма, глубоких знаний в различных областях законодательства и практического применения законодательства в сфере недвижимости.
3.1. Квалификационные требования к Агенту по операциям с недвижимостью
Агент должен соответствовать следующим требованиям:
– иметь базовое среднее специальное или высшее образование;
– иметь дополнительное образование по специальности Агент;
– иметь опыт профессиональной деятельности в качестве сотрудника субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющего деятельность Агентства – члена НП «Объединение агентств недвижимости» – не менее 12 месяцев;
– периодически проходить квалификационную аттестацию.
3.2. Основные требования к знаниям и обучению Агентов по операциям с недвижимостью
Агент должен обладать обстоятельными знаниями в следующих областях:
3.2.1. Законодательство РФ в сфере недвижимости:
– Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ;
– законы РФ, регулирующие отношения в сфере недвижимости;
– законодательство Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сфере недвижимости.
3.2.2. Государственные и коммерческие организации в сфере недвижимости. Основные функции. Порядок взаимодействия:
– Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии;
– организации, осуществляющие техническую инвентаризацию и учет объектов недвижимости;
– органы, осуществляющие регистрацию по месту пребывания граждан;
– нотариусы, нотариальная палата;
– кадастровые инженеры;
– оценочные компании;
– банки и другие финансовые организации.
3.2.3. Особенности рынка недвижимости региона:
– основные финансово-экономические термины и определения, относящиеся к рынку недвижимости;
– экономическая и политическая ситуация применительно к рынку недвижимости;
– спрос и предложение на рынке недвижимости;
– федеральные и региональные жилищные программы;
– банковские финансовые и кредитные программы, относящиеся к недвижимости;
– особенности инвестиций в недвижимость региона.
3.2.4. Договорная база при сделках с недвижимостью:
– способность составить предварительный договор либо содействовать в его составлении;
– оценка договоров с точки зрения правовых последствий заключения договора для сторон договора.
3.2.5. Особенности финансового сопровождения сделок с недвижимостью:
– специфика расчетов между сторонами сделок с различными объектами недвижимости;
– услуги банков и расчетных центров, предоставляемые для организации расчетов;
– налоги и сборы при сделках с недвижимым имуществом.
3.2.6. Стоимость владения недвижимостью, обязанности и права собственника:
– налоги и сборы с собственников недвижимого имущества;
– расходы по содержанию недвижимого имущества (коммунальные платежи и т. д.);
– различные виды страхования недвижимости.
3.2.7. Основы оценки стоимости объектов недвижимости:
– методы оценки;
– методы сбора и анализа информации об объекте недвижимости, определяющей стоимость объекта.
3.2.8. Строительство и архитектура:
– базовая терминология в строительстве и архитектуре, структурные элементы зданий и сооружений;
– термины и определения в городских и сельских планах застройки, юридическое и практическое значение городских и сельских планов застройки;
– принципы строительства, капитального ремонта объектов недвижимости;
– знание чертежей и спецификаций зданий и помещений, кадастровых и топографических планов и карт.
3.2.9. Навыки общения и знание технологии продаж:
– владение техникой непосредственной и письменной презентации объектов недвижимости;
– способность понять нужды клиента, применить искусство убеждения;
– опыт в разрешении конфликта интересов клиентов, умение нахождения компромиссных решений.
3.3. Дальнейший профессиональный рост и подтверждение квалификации;
– Агент должен постоянно совершенствовать свои профессиональные навыки и знания;
– Агент должен участвовать и поощрять участие своих сотрудников в профессиональных обучающих мероприятиях, семинарах и курсах.
4. Порядок оказания услуг Агентами по операциям с недвижимостью
4.1. При обращении Клиента, заинтересованного в оказании услуг Агентом, Агент обязан:
4.1.1.Предоставить информацию о составе и содержании услуг, предоставляемых Агентом.
4.1.2. Предоставить информацию о стоимости услуг Агента, о порядке определения стоимости услуг, разъяснить порядок оплаты услуг Агента.
4.1.3. Проконсультировать о возможности и процедуре оказания услуг в соответствии потребностями Клиента.
4.1.4. Предъявить образцы договоров на оказание услуг.
4.1.5. Предъявить свидетельства и сертификаты, подтверждающие принадлежность к профессиональному объединению, работающему в соответствии с настоящим Стандартом профессиональной деятельности.
4.2. Основанием для оказания услуг Агентом является Договор с Клиентом, заключенный в письменной форме. Сторонами Договора выступают, с одной стороны, Агент или Агентство в соответствии с регламентом, принятом в Агентстве, сотрудником которого является Агент, с другой стороны, Клиент или его представитель.
4.3. Агент предоставляет Клиенту объективную и полную информацию и анализ сложившихся цен на рынке недвижимости региона,
4.4. По вопросам, требующим специальных знаний и выходящим за рамки деятельности Агента по операциям с недвижимостью и его компетенции, Агент должен рекомендовать Клиенту обратиться за консультацией к соответствующим специалистам.
4.5. Агент не должен проводить рекламную компанию объекта недвижимости без договорных отношений с Клиентом – правообладателем или его доверенным лицом.
4.6. В целях эффективности оказания услуг Агент должен разъяснить Клиенту преимущества предоставления эксклюзивных прав Агенту на представление интересов Клиента при проведении операций с недвижимым имуществом.
4.7. Агент обязан разъяснять Клиенту его права и обязанности при совершении сделки с недвижимым имуществом, своевременно информировать о ходе сделки, о ситуациях которые могут повлиять на правовые последствия сделки.
4.8. Агент должен обеспечить конфиденциальность оказания услуг и сохранность документов Клиента и их возврат в случае прекращения договорных отношений.
4.9. При передаче Клиентом Агенту ключей от объекта и /или правоустанавливающих документов, Агент обязан заключить письменное соглашение, составить опись передаваемого имущества, акт приема – передачи и обеспечить сохранность передаваемого имущества.
4.10. Порядок оказания услуг при проведении сделки с объектом недвижимости (далее – объект).
4.10.1. Организация просмотров Объектов недвижимости.
При оказании услуг Клиенту, уступающему права на объект, Агент обязан:
– изучить правоустанавливающие документы на объект;
– произвести осмотр объекта;
– разработать и предложить Клиенту провести мероприятия по повышению привлекательности Объекта;
– организовать рекламную компанию объекта;
– организовывать просмотры объекта, сопровождать Клиента при показах.
При оказании услуг Клиенту-правоприобретателю Агент обязан:
– осуществлять подбор объекта в соответствии с требованиями Клиента, используя все доступные источники информации,
– получить предварительную информацию об объекте: технические характеристики, наличие правоустанавливающих документов, условия отчуждения,
– организовывать осмотр объекта, сопровождать Клиента при просмотре;
– при выявлении недостатков объекта, влияющих на его потребительские качества информировать Клиента.
4.10.2. Организация переговоров между сторонами сделки с объектом недвижимости.
В случае принятия Клиентом предварительного решения о проведении сделки с объектом недвижимости, Агент обеспечивает проведение переговоров между сторонами предполагаемой сделки. Согласие по существенным условиям предполагаемой сделки, достигнутое между Клиентом и контрагентом путем переговоров с участием Агента, оформляется соглашением о порядке проведения сделки (предварительным договором) в письменном виде и должно отражать следующие существенные условия:
– реквизиты и адреса сторон намеренных осуществить сделку с объектом (или представителей сторон);
– адрес объекта и его основные характеристики;
– цена сделки, порядок расчетов между сторонами при осуществлении cделки;
– условия и сроки передачи прав на объект недвижимости, предполагаемый срок заключения основного договора между сторонами;
– обязательства собственника объекта недвижимости передать объект свободным прав на объект со стороны третьих лиц и задолженностей;
– сроки и порядок передачи объекта недвижимости;
– ответственность сторон, способ обеспечения исполнения обязательств и определение обстоятельств непреодолимой силы;
– условия расторжения и продления соглашения.
4.10.3. Организация и сопровождение сделки с объектом недвижимости
При подготовке и сопровождении сделки с недвижимостью Агент обязан:
– проинформировать стороны сделки о составе документов, которые возможно и необходимо получить для проведения сделки, при наличии доверенности – заказать и получить соответствующие документы;
– проинформировать стороны сделки о возможных способах взаиморасчетов по сделке, разработать и предложить наиболее оптимальную и безопасную схему расчетов;
– организовать подписание сторонами документов по сделке, согласовать порядок действий сторон, присутствовать при подписании документов, при необходимости участвовать в разрешении конфликта интересов сторон;
– в случае, если сделка подлежит государственной регистрации, разъяснить сторонам сделки порядок регистрации, при получении соответствующих доверенностей, организовать подачу и получение документов после государственной регистрации;
– организовать прием-передачу объекта недвижимости с подписанием акта приема-передачи и других необходимых документов.
4.11. При отказе Клиента от выполнения рекомендаций Агента по организации и проведению сделки с объектом недвижимости, вследствие чего могут быть нарушены права сторон сделки, Агент вправе потребовать от Клиента письменного заявления с подтверждением своих намерений не выполнять рекомендации Агента.
5. Требования к договору на оказание услуг Агентами по операциям с недвижимостью
При осуществлении профессиональной деятельности Агент должен заключить с Клиентом письменный договор на оказание услуг при совершении сделок с недвижимым имуществом, соответствующий требованиям Законодательства Российской Федерации и настоящего Стандарта профессиональной деятельности. Агент вправе использовать различные типы договоров, предусмотренные Гражданским Кодексом РФ.
5.1. В договоре отражаются существенные условия оказания услуг. Договор должен содержать как минимум следующую информацию:
5.1.1. Стороны договора, юридические адреса и реквизиты сторон.
5.1.2. Предмет договора, перечень оказываемых услуг по договору
5.1.3.Цена услуг Агента или порядок ее определения и порядок расчетов между Агентом и Клиентом.
5.1.4. Обязанности Агента.
5.1.5. Обязанности Клиента.
5.1.6. Факт эксклюзивности договора и требования, которые должен выполнять Клиент в связи с эксклюзивностью договора.
5.1.7. Срок действия договора, условия вступления в силу и процедура продления.
5.1.8. Условия прекращения действия и расторжения договора.
5.1.9. Ответственность сторон за невыполнение условий договора, порядок и сроки возмещения расходов сторон.
5.1.10. Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорные обстоятельства), при которых ответственность сторон не наступает.
5.1.11. Порядок разрешения споров, описание процедуры разрешения споров сторонами Договора.
5.2. До подписания Договора на оказание услуг Агент обязан ознакомить Клиента с проектом Договора, разъяснить его условия, порядок его выполнения и правовые последствия.
5.3. При наличии дополнительных расходов Клиента при оказании услуг Агентом (оплаты госпошлин, налогов и сборов, услуг сторонних организаций), данное условие необходимо отразить в договоре.
5.4. Договор не должен содержать норм и требований, приводящих к нарушению прав одной из сторон.
5.5. Документом, свидетельствующим о полном завершении работ по Договору оказания услуг, является двусторонний акт, подписанный Клиентом и Агентом после выполнения сторонами всех обязательств по Договору.
По материалам www.sroan.ru/rules_and_standards/standards.html размещенных на сайте НП СПН
Кодекс профессиональной этики Агентов по операциям с недвижимостью
Кодекс этики определяет профессиональные нормы и обязательства, добровольно принятые на себя Агентами по операциям с недвижимостью, которые должны строго соблюдаться в рамках законов Российской Федерации. Принимая настоящий Кодекс этики, Агенты по операциям с недвижимостью принимают на себя обязательство организовать и вести свою профессиональную деятельность в соответствии с содержанием установленных принципов. В случае возникновения ситуаций, не отраженных в настоящем Кодексе этики, Агент по операциям с недвижимостью руководствуется действующим законодательством, практикой прецедентов, обычаями делового оборота, общечеловеческими нормами и ценностями.
1. Общие принципы.
Агент по операциям с недвижимостью обязуется:
- уважать права и достоинство другого человека
- уважать государственную власть и соблюдать законодательство РФ;
- быть честным, справедливым и правдивым по отношению к клиентам, третьим лицам и своим коллегам;
- защищать свою честь и престиж профессии;
- в пределах своей компетенции оказывать полный комплекс услуг, заказанных клиентом;
- в своей профессиональной деятельности руководствоваться положением, что качественно оказанная услуга является делом чести, поднимает личный и профессиональный престиж;
- всегда быть в курсе изменений законодательства, постановлений государственных органов и ситуации на рынке недвижимости;
2. Взаимоотношения с клиентами.
Агент по операциям с недвижимостью обязуется:
- не отказывать никому в одинаковой для всех профессиональной помощи;
- защищать и отстаивать законные интересы клиента;
- не применять необоснованное давление на клиентов для ускорения совершения сделки;
- гарантировать неразглашение информации клиента, исключая законную необходимость, либо критичность для совершения сделки;
- обращаться с участниками сделки честно и уважать их права;
- не делать никаких ложных либо вводящих в заблуждение утверждений;
- при необходимости рекомендовать участнику сделки, интересы которого не представлены другим агентом, искать независимого консультанта;
3. Взаимоотношения с коллегами.
Агент по операциям с недвижимостью обязуется:
- продвигать и реализовывать идеи честной конкуренции;
- отношения с коллегами строить на основе взаимоуважения и корректности;
- избегать любых конфликтов с коллегами, которые могут навредить интересам его клиента;
- делиться с коллегами своим опытом работы, в меру своих возможностей и знаний разъяснять сложные вопросы по сделке;
- воздерживаться от ненужной и необоснованной публичной критики работы своих коллег и их приемов работы, за исключением случаев, когда их деятельность некорректна, преступна или не соблюдены требования и принципы данного Кодекса этики;
- при необходимости критики действий коллег, критика должна быть открытой, объективной, аргументированной, правильно и четко выраженной, с упоминанием фактов, но только тех, которые подлежат разглашению;
При использовании материалов, размещенных на сайте СРО НП "Объединение агентств недвижимости", ссылка на источник обязательна
СИСТЕМА ДОБРОВОЛЬНОЙ СЕРТИФИКАЦИИ УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЗАРЕГИСТРИРОВАНА В РЕЕСТРЕ ГОССТАНДАРТА РОССИИ РОСС RU № И046. 04 РН00
НАЦИОНАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
СОЦИАЛЬНО ОТВЕТСТВЕННЫЙ БИЗНЕС
РИЭЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
УСЛУГИ БРОКЕРСКИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ
Принят, утвержден решением Национального Совета РГР от 07.02.2002 г. Введен в действие с 11.02.2002 г.
Изменения и дополнения внесены протоколом Национального Совета Российской Гильдии Риэлторов от 24.09.2009 г. С дополнениями,утвержденными Решением XXI Съезда РГР(Протокол от 16 мая 2012 г)
1. ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ
Настоящий стандарт (далее — Стандарт) определяет состав и надлежащее качество брокерских услуг при операциях с объектами недвижимости и правами на них.
Стандарт является добровольным и применяется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями при оказании брокерских услуг потребителям.
Стандарт является обязательным для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих сертификат соответствия, выданный в соответствии с требованиями Стандарта.
Стандарт применяется Органами по сертификации, уполномоченными на проведение работ в системе добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации при оценке соответствия деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей требованиям Стандарта.
2. НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ
В настоящем Стандарте использованы ссылки на следующие нормативные документы:
– СТО РГР 010.01 — 02 «Общие требования к разработке, принятию и оформлению стандартов»;
– СТО РГР 010.02 — 02 «Термины и определения»;
– СТО РГР «Требования к Территориальным Органам по сертификации брокерских услуг».
3. ОПРЕДЕЛЕНИЯ
3.1 В Стандарте применяют следующие термины с соответствующими определениями.
Специалист по недвижимости - Агент— физическое лицо, работник или индивидуальный предприниматель, выполняющий действия по оказанию услуг при совершении операций на рынке недвижимости, прошедший обучение и аттестацию в соответствии с Национальным стандартом «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования к квалификации Брокер по недвижимости» и действующий под руководством брокера в рамках трудовых или гражданско-правовых отношений с работодателем.
Квалификационные требования:
Образование не ниже средне-специального. Повышение квалификации не реже 1 раза в 3 года в аккредитованных учебных центрах в рамках «Системы добровольной Сертификации» на рынке недвижимости. При прерывании профессионального трудового стажа на срок более 1 года – аттестация при возобновлении деятельности»
Специалист по недвижимости - Брокер — физическое лицо, работник или индивидуальный предприниматель, осуществляющий действия по организации продаж услуг на рынке недвижимости с возможностью получения права подписи на договорах с клиентами и/или выполняющий административные функции в отношении подчиненных работников, прошедших аттестацию в установленном порядке в соответствии с Национальным стандартом «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования к квалификации Брокер по недвижимости» и действующий в рамках трудовых или гражданско-правовых отношений с работодателем.
Квалификационные требования:
Высшее образование. Опыт практической риэлторской и управленческой деятельности не менее 2-х лет. Повышение квалификации не реже 1 раза в
3 года в аккредитованных учебных центрах в рамках «Системы добровольной Сертификации» на рынке недвижимости
Договор на оказание Брокерской услуги (Договор)— договор между Потребителем и Исполнителем, предметом которого является оказание Брокерской услуги.
Брокерская деятельность — деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляемая за счет и в интересах Потребителей и связанная с изменением, установлением или прекращением их прав на Объекты недвижимости.
Брокерская услуга — услуга, оказываемая Исполнителем Потребителю при совершении операций с объектами недвижимости и правами на них.
Исполнитель (Брокерской услуги) — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, оказывающий Брокерскую услугу в соответствии со Стандартом.
Объект недвижимости — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, право собственности и иные вещные права на которые подлежат регистрации в соответствии с законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Потребитель — правоприобретатель и (или) правообладатель Объекта недвижимости, вступивший (ие) в договорные отношения с Исполнителем для получения Брокерской услуги.
Сделка — действия Потребителей Брокерских услуг, направленные на изменение, установление или прекращение их прав на Объекты недвижимости.
Руководящий Орган Системы (РОС) — некоммерческое партнерство «Российская Гильдия Риэлторов», создавшее систему добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации и наделенное соответствующими полномочиями Госстандартом РФ (РОСС RU № И046. 04 РН00).
Комиссия по разрешению споров (Комиссия) — структурное подразделение Органа по сертификации, уполномоченное рассматривать споры, жалобы и претензии на действия сертифицированных Исполнителей.
К Потребителям не относятся иные Исполнители, представляющие интересы Потребителей, с которыми у них заключены соответствующие договора.
3.2 Остальные термины, применяемые в Стандарте, соответствуют СТО РГР 010.02. — 02 «Термины и определения».
4. СОДЕРЖАНИЕ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ
4.1. Брокерские услуги, оказываемые потребителям в соответствии с настоящим Стандартом, подразделяются на основные и дополнительные. Перечни основных и дополнительных брокерских услуг, представленные в п.4.3. и п.4.4. настоящего Стандарта, охватывают типовые услуги, оказываемые представителям основных групп потребителей, совершающих операции на рынке недвижимости, и не учитывают услуги, необходимость оказания которых может быть обусловлена спецификой конкретных сделок и/или взаимоотношений их участников.
4.2. Субъекты предпринимательства, действующие в соответствии с настоящим Стандартом, не вправе отказывать потребителям в оказании основных брокерских услуг по причине невозможности их выполнения. Оказание брокерских услуг, отнесенных настоящим Стандартом к разряду дополнительных, осуществляется по договоренности сторон, зафиксированной договором, заключаемым между субъектом предпринимательства и потребителем. Субъекты предпринимательства, действующие в соответствии с настоящим Стандартом, вправе воздерживаться от оказания потребителям дополнительных брокерских услуг.
4.3. Основные брокерские услуги включают следующие виды работ (услуг):
4.3.1. Работы (услуги), выполняемые в интересах клиентов-продавцов объектов недвижимости: 4.3.1.1. консультирование по вопросам текущих цен на рынке недвижимости, правил и особенностей совершения сделок по отчуждению недвижимого имущества. 4.3.1.2. помощь в определении реалистичной цены предложения и реалистичных условий продажи объекта недвижимости. 4.3.1.3. разработка и реализация маркетинговой программы продвижения объекта недвижимости. 4.3.1.4. прием обращений от потенциальных покупателей объекта, предоставление дополнительных сведений о характеристиках и условиях продажи объекта. 4.3.1.5. организация и фактическое проведение показов объекта потенциальным покупателям. 4.3.1.6. представительство интересов продавца при переговорах с покупателями, выразившими намерение приобрести объект. 4.3.1.7. при предоставлении продавцом соответствующих полномочий – заключение с покупателем или его надлежащим представителем договора, соглашения или иного документа, регламентирующего порядок и условиях совершения сделки с объектом, а также прием от покупателя или его надлежащего представителя аванса, задатка или иного платежа, подтверждающего намерение покупателя приобрести объект.
4.3.2. Работы (услуги), выполняемые в интересах клиентов-покупателей объектов недвижимости: 4.3.2.1. консультирование по вопросам предложений продавцов на текущем рынке недвижимости, правил и особенностей совершения сделок по приобретению недвижимого имущества. 4.3.2.2. при необходимости – консультирование по вопросам предоставления ипотечных кредитов, а также подбор ипотечной программы и совершение действий, направленных на одобрение покупателя как заемщика в избранном банке. 4.3.2.3. помощь в определении реалистичной цены приобретения объекта недвижимости на основе параметров, установленных покупателем. 4.3.2.4. выявление объектов, соответствующих параметрам, определенным покупателем. 4.3.2.5. выяснение дополнительных сведений о характеристиках и условиях продажи объектов, заинтересовавших покупателя. 4.3.2.6. организация осмотров покупателем объектов и фактическое сопровождение покупателя в ходе осмотра. 4.3.2.7. представительство интересов покупателя при переговорах с продавцом (продавцами) объекта, характеристики которого наилучшим образом отвечают задаче приобретения. 4.3.2.8. при предоставлении покупателем соответствующих полномочий – заключение с продавцом или его надлежащим представителем договора, соглашения или иного документа, регламентирующего порядок и условиях совершения сделки с объектом, а также передача продавцу или его надлежащему представителю аванса, задатка или иной суммы, подтверждающей намерение покупателя приобрести объект.
4.3.3. Работы (услуги), выполняемые в интересах клиентов-арендодателей/наймодателей объектов недвижимости: 4.3.3.1. консультирование по вопросам сложившихся цен на рынке аренды/найма объектов недвижимости, правил и особенностей совершения сделок аренды/найма недвижимости. 4.3.3.2. помощь в определении реалистичной ставки аренды/найма объекта недвижимости. 4.3.3.3. помощь в определении реалистичных условий сдачи объекта недвижимости в аренду/найм. 4.3.3.4. разработка и реализация маркетинговой программы продвижения объекта недвижимости. 4.3.3.5. прием обращений от потенциальных арендаторов/нанимателей объекта, предоставление дополнительных сведений о характеристиках и условиях сдачи объекта. 4.3.3.6. организация и фактическое проведение показов объекта потенциальным арендаторам/нанимателям. 4.3.3.7. представительство интересов арендодателя/наймодателя при переговорах с арендаторами/нанимателями.
4.3.4. Работы (услуги), выполняемые в интересах клиентов-арендаторов/нанимателей объектов недвижимости: 4.3.4.1. консультирование по вопросам предложений арендодателей/наймодателей на текущем рынке недвижимости, правил и особенностей совершения сделок аренды/найма объектов недвижимости. 4.3.4.2. помощь в определении реалистичной цены аренды/найма объекта недвижимости на основе параметров, установленных арендатором/нанимателем. 4.3.4.3. выявление объектов, соответствующих параметрам, определенных арендатором/нанимателем. 4.3.4.4. выяснение дополнительных сведений о характеристиках и условиях аренды/найма объектов, заинтересовавших арендатора/нанимателя. 4.3.4.5. организация осмотров арендатором/нанимателем объектов и фактическое сопровождение арендатора/нанимателя в ходе осмотра. 4.3.4.6. представительство интересов арендатора/нанимателя при переговорах с арендодателем/наймодателем объекта, характеристики которого наилучшим образом отвечают задаче аренды/найма.
4.4. Дополнительные брокерские услуги включают следующие виды работ (услуг):
4.4.1. Консультирование по вопросам налоговых последствий совершения сделок с недвижимым имуществом. 4.4.2. Согласование предстоящей сделки с банком; органами опеки и попечительства; организациями, осуществляющими выдачу гражданам жилищных субсидий и/или финансирование сделок, оплата которых осуществляется с использованием жилищных сертификатов и т.п. 4.4.3. Сбор, подготовка и комплектация пакета документов, необходимых для совершения сделки с объектом и ее государственной регистрации. 4.4.4. Организация процесса заключения сделки с объектом, включая организацию процедуры взаиморасчетов между участниками сделки. 4.4.5. Содействие в вопросах подачи документов на государственную регистрацию и их получения после регистрации права (перехода права) на объект недвижимости. 4.4.6. Оказание помощи в снятии с регистрационного учета и/или постановке на регистрационный учет; контроль выполнения таких обязательств. 4.4.7. Проверка в ЕГРП актуальности прав на объект недвижимости, а также анализ документов, необходимых для заключения сделки, с целью определения полноты и достаточности представленных документов для совершения сделки и выявления обстоятельств, препятствующих совершению предстоящей сделки (при наличии возможности проверки таких обстоятельств), уведомление клиента обо всех выявленных рисках. 4.4.8. Предоставление клиенту информации о целесообразности страхования риска утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости в случае его изъятия либо признания сделки недействительной (титульного страхования) и в случае принятия клиентом решения об осуществлении титульного страхования – организация процесса заключения клиентом договора страхования. 4.4.9. Организация процедуры передачи объекта недвижимости покупателю или арендатору/нанимателю. 4.4.10. Контроль за изменением потребительского состояния переданного в аренду/найм объекта недвижимости в течение срока аренды/найма.
4.5. Состав брокерских услуг, оказываемых клиентам, заинтересованным в обмене объектов недвижимости, состоит из комплекса основных и дополнительных работ (услуг), оказываемых продавцам и покупателям.
4.6. При необходимости брокерская услуга может включать в себя совершение действий, не регламентированных настоящим Стандартом, направленных на наилучшее и наиболее эффективное достижение целей оказания услуг и обеспечение качества обслуживания потребителей.
4.7. Конкретный состав услуг, подлежащих оказанию потребителю, определяется договором. Договором может быть предусмотрен состав оказываемых услуг, отличающийся от установленного настоящим Стандартом и предусматривающий выполнение в интересах потребителя любых действий, кроме выходящих за пределы правоспособности субъекта предпринимательской деятельности, а также в силу иных причин противоречащих действующему законодательству Российской Федерации.
4.8. Условием оказания брокерских услуг, обеспечивающих представительство интересов потребителя перед третьими лицами, а также совершение от имени потребителя юридически значимых действий, является предоставление потребителем брокеру и/или действующему под его руководством агенту полномочий, отраженных в доверенности, оформленной в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.9. Региональные объединения риэлторов, обладающие статусом полномочных представителей РГР, вправе вводить на территории своих административно-территориальных единиц Региональные Стандарты и Правила оказания брокерских услуг, учитывающие обычаи делового оборота, сложившиеся данной в административно-территориальной единице. В рамках Региональных Стандартов и Правил оказания брокерских услуг Региональные объединения риэлторов вправе наделять статусом основных услуги, отнесенные настоящим Стандартом к разряду дополнительных. Отнесение услуг, которым в рамках настоящего Стандарта присвоен статус основных, к разряду дополнительных не допускается.
5. ТРЕБОВАНИЯ К КАЧЕСТВУ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ
5.1 Брокерские услуги должны соответствовать требованиям Стандарта, законодательным актам, другим нормативным и методическим документам, регулирующим отношения в сфере недвижимости, практике и обычаям делового оборота.
5.2 Брокерские услуги должны оказываться Исполнителем Потребителю на основании Договора.
5.3 Исполнитель вправе оказывать Брокерские услуги обеим сторонам сделки с объектом недвижимости и правами на них.
5.4 Конфиденциальность.
5.4.1 Исполнитель обеспечивает конфиденциальность всей информации, полученной при оказании Брокерских услуг Потребителю.
Предоставление информации о Потребителе и оказанных ему услугах не допускается, кроме случаев:
– официального запроса правоохранительных органов или по решению суда;
– защиты Исполнителем своих прав и интересов в суде, Комиссии по разрешению споров.
5.4.2 Исполнитель должен иметь возможность вести переговоры с Потребителями в специально оборудованных помещениях, обеспечивающих конфиденциальность. Во время переговоров с Потребителем Исполнитель должен стремиться к тому, чтобы в помещении не находились посторонние лица.
5.4.3 Доступ к документам, свидетельствующим о намерении Потребителя совершить сделку, а также к другим документам Потребителя, находящимся у Исполнителя, должны иметь только сотрудники, оказывающие Брокерскую услугу данному Потребителю.
5.5 Соответствие назначению.
Брокерские услуги должны соответствовать требованиям Потребителей, определенным в письменном Договоре с Исполнителем. Основным предметом Брокерских услуг является выполнение составляющих, предусмотренных п.4.3 Стандарта, связанных с установлением, изменением или прекращением прав на объект недвижимости.
5.6 Полнота и своевременность исполнения.
Предоставляемые Брокерские услуги по объему, срокам, процедурам и условиям обслуживания должны соответствовать требованиям настоящего Стандарта и требованиям Потребителя, согласованным с Исполнителем в договоре на оказание брокерских услуг.
5.7 Этичность обслуживания.
Потребителю должны быть гарантированы вежливое и доброжелательное отношение. Исполнитель должен соблюдать этические нормы поведения при обслуживании Потребителей.
5.8 Ответственность Исполнителя.
Исполнитель несет ответственность перед Потребителем за качество, точность, полноту и конфиденциальность оказанных услуг в объеме и на условиях, которые определены договором между ними. Мера ответственности при этом определяется условиями договора и действующим законодательством.
5.9 Рассмотрение жалоб и претензий Потребителей.
5.9.1 Исполнитель должен гарантировать Потребителю оперативное и объективное рассмотрение жалоб и претензий на его действия.
5.9.2 Исполнитель должен принять письменную жалобу либо претензию Потребителя, объективно рассмотреть ее и письменно ответить Потребителю в течение 7 рабочих дней с момента получения.
5.9.3 Исполнитель должен иметь документированные процедуры рассмотрения жалоб и претензий Потребителей.
6. ТРЕБОВАНИЯ К ИСПОЛНИТЕЛЯМ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ
6.1 Брокерские услуги могут оказывать Исполнители, имеющие статус юридического лица, а также индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в установленном на территории Российской Федерации порядке.
6.2 Штат исполнителя должен быть укомплектован квалифицированным персоналом. Все специалисты ( агенты и брокеры), работающие в компании и оказывающие услуги по организации и сопровождению сделок с недвижимым имуществом должны быть аттестованы в порядке, установленном Руководящим Органом Системы.
6.2.1 Персонал Исполнителя должен:
– знать и выполнять свои функциональные обязанности;
– знать и выполнять установленную Исполнителем процедуру обслуживания Потребителей и рассмотрения жалоб и претензий Потребителей;
– повышать квалификацию и проходить аттестацию в установленном порядке.
6.2.2 Исполнитель должен оформить со специалистом по недвижимости - брокером трудовые отношения в соответствии с требованиями Трудового и Гражданского Законодательства Российской Федерации.
6.2.3 Исполнитель должен по запросу Органа по сертификации представлять список штатных специалистов по недвижимости-брокеров и перечень специалистов по недвижимости - Агентов. Данный список комплектуется документами, подтверждающими уровень образования и прохождение аттестации сотрудниками, внесенными в список.
Исполнитель также может самостоятельно уведомлять Орган по сертификации об изменении персонального состава специалистов по недвижимости - брокеров и специалистов по недвижимости - агентов.
6.3 Профессиональная ответственность Исполнителя должна быть застрахована или обязательства Исполнителя по возмещению ущерба Потребителю при осуществлении Брокерской деятельности в соответствии со Стандартом обеспечены иным способом.
6.3.1 Руководящий Орган Системы определяет процедуру признания правил страхования профессиональной ответственности при осуществлении Брокерской деятельности и иных способов обеспечения обязательств, вытекающих из п. 6.3 настоящего Стандарта, а также определяет минимальный уровень ответственности при страховании профессиональной ответственности.
6.4 Исполнитель имеет в собственности или пользовании нежилое помещение, права на которое оформлены в установленном порядке.
6.4.1 Оказание Брокерских услуг происходит в помещениях, создающих комфортные условия для Потребителей.
6.5 Информация об Исполнителе должна быть доступна для Потребителей Брокерских услуг.
6.5.1 Информация, доступная для Потребителей:
– свидетельство о государственной регистрации Исполнителя;
– документ на право использования торговой марки, зарегистрированной в установленном порядке, под которой оказываются Брокерские услуги;
– сертификат соответствия оказываемых Исполнителем Брокерских услуг требованиям Стандарта, приложения и дополнения к нему;
– при наличии членства в профессиональных объединениях документы, подтверждающие данное членство;
– тарифы и расценки на оказание Брокерских услуг;
– книга жалоб и предложений с пронумерованными листами, прошнурованная и заверенная печатью Органа по сертификации;
– описание процедуры рассмотрения жалоб и претензий Потребителей на действия Исполнителя;
– реквизиты Органа по сертификации, Комиссии по разрешению споров;
– полис страхования профессиональной ответственности Исполнителя или документ, удостоверяющий использование Исполнителем иных способов обеспечения обязательств перед Потребителями.
6.5.2 Исполнитель по требованию Потребителя должен предоставить:
– документы, подтверждающие квалификацию специалиста по недвижимости - брокера и специалиста по недвижимости - агента, оказывающих ему Брокерскую услугу;
– документы, подтверждающие полномочия специалиста по недвижимости - брокера (приказ или доверенность) на право подписи Договоров от имени Исполнителя; – Стандарт;
– образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей и других документов, используемых Исполнителем при оказании Брокерских услуг.
7. ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ НА ОКАЗАНИЕ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ
7.1 Для предоставления Брокерских услуг Исполнитель должен заключить с Потребителем письменный договор, соответствующий требованиям Гражданского Кодекса Российской Федерации с учетом требований Стандарта.
7.2 До подписания Договора специалист по недвижимости - брокер обязан ознакомить Потребителя с проектом Договора, разъяснить его условия, а также отразить проведение данных действий в Договоре.
7.3 Исполнитель вправе применять любые типы договоров, предусмотренные Гражданским Кодексом РФ. Структура договора должна содержать следующие разделы:
– стороны договора;
– предмет договора;
– обязанности Исполнителя;
– обязанности Потребителя;
– цена услуг и порядок расчета между Потребителем и Исполнителем;
– срок действия договора;
– условия расторжения договора;
– ответственность сторон;
– порядок разрешения споров;
– перечень переданных Исполнителю документов на момент подписания Договора;
– юридические адреса и реквизиты сторон.
7.3.1 Стороны договора.
Сторонами договора на оказание Брокерских услуг являются Исполнитель в лице специалиста по недвижимости - брокера, уполномоченного на подписание Договора, и Потребитель (либо его представители).
7.3.2 Предмет договора.
Предмет договора должен соответствовать типу Договора и содержать ссылку на оказание Брокерской услуги в соответствии со Стандартом.
7.3.3 Обязанности Исполнителя.
7.3.3.1 В Договоре должны быть перечислены работы (услуги), которые обязуется выполнить Исполнитель в соответствии с п. 4.3 Стандарта.
7.3.3.2 Договор должен включать обязательство Исполнителя
обеспечить конфиденциальность обслуживания и сохранность документов Потребителя.
Договор должен включать обязательство Исполнителя сохранять в тайне сведения о Потребителе и условиях сделки, обеспечить сохранность документов, полученных от Потребителя, и их возврат в случае исполнения, прекращения или досрочного расторжения Договора.
7.3.3.3 Договор может содержать иные обязательства Исполнителя.
7.3.4 Цена услуг и порядок расчета между Потребителем и Исполнителем. Договор должен содержать указание на цену услуг Исполнителя или порядок ее определения.
7.3.5 Срок действия Договора.
Договор должен содержать срок его вступления в силу, срок действия и процедуру продления.
7.3.6 Условия расторжения Договора.
Договор должен содержать основания и порядок его расторжения, в том числе условия досрочного расторжения, а также порядок расторжения договора в связи с неисполнением обязательств сторонами договора.
7.3.7 Порядок разрешения споров.
7.3.7.1 Договор должен содержать описание процедуры разрешения споров сторонами договора.
7.3.7.2. В случае невозможности разрешения спора договор должен предусматривать возможность оперативной передачи данного спора в Комиссию по разрешению споров Органа по сертификации.
7.3.7.3 Решения Комиссии по разрешению споров Органа по сертификации является обязательным для Исполнителя.
7.3.8 Ответственность сторон.
7.3.8.1. В Договоре должны быть указаны условия, по которым наступает ответственность сторон за невыполнение условий договора.
7.3.8.2 Договор должен предусматривать порядок и условия досрочного расторжения договора.
7.3.8.3. В Договоре необходимо предусмотреть обстоятельства непреодолимой силы (форс- мажорные обстоятельства и решения третьих сторон, имеющих возможность влиять на договор на оказание Брокерских услуг), при которых ответственность сторон не наступает.
7.3.8.4. В случае если Потребитель при заключении договора не предоставляет согласия лиц, имеющих права на данный объект недвижимости, Исполнитель определяет в настоящем разделе ответственность Потребителя за отказ таких лиц от совершения сделки.
7.4 Исполнитель должен поручать право подписания договоров об оказании Брокерских услуг и контроль за их исполнением только специалистам по недвижимости - брокерам.
7.5 Договор не должен содержать норм и требований, ущемляющих права одной из сторон.
7.6 Документом, свидетельствующим о полном завершении работ по договору оказания Брокерских услуг, является двусторонний акт, подписанный Потребителем и Исполнителем после выполнения сторонами всех обязательств по договору.
8. ТРЕБОВАНИЯ К ПОРЯДКУ ОКАЗАНИЯ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ
8.1 Исполнитель должен иметь план работы по договору и фиксировать этапы его выполнения.
8.2 Экспертное определение продажной цены недвижимости с учетом запросов Потребителя на момент предложения услуги.
8.2.1 Исполнитель предоставляет Потребителю объективную и полную информацию и анализ сложившихся цен на рынке недвижимости региона, консультирует о возможности и процедуре оказания брокерских услуг.
8.2.2 Исполнитель по вопросам, требующим специальных знаний
и выходящим за рамки брокерской деятельности, должен рекомендовать Потребителю обратиться за консультацией к соответствующим специалистам.
8.3 Предоставление информации о наличии на рынке объектов недвижимости, которая могла бы удовлетворить потребность клиента.
8.3.1 Исполнитель осуществляет подбор объектов недвижимости в соответствии с письменной заявкой Потребителя — правоприобретателя. Количество подбираемых вариантов, порядок их показов определяются в договоре.
8.3.2 Предлагаемые Исполнителем объекты недвижимости должны иметь описание, необходимое для получения наиболее полного представления Потребителя об объекте недвижимости.
8.3.3 Исполнитель должен письменно информировать Потребителя, давшего согласие на приобретение прав на данный объект недвижимости, об известных ему недостатках объекта недвижимости: потребительские качества, конструктивные изъяны, недостатки в работе инженерного оборудования.
8.3.4 Исполнитель должен сопровождать Потребителя при показе объекта недвижимости.
8.4 Формирование пакета правоустанавливающих и иных документов, необходимых для проведения сделки.
8.4.1 Исполнитель при выполнении договора определяет перечень документов, необходимый для осуществления сделки и порядок их получения.
Документы, необходимые для осуществления сделки, могут собираться:
– Исполнителем на основании доверенности, выданной Потребителем;
– Потребителем самостоятельно;
– Потребителем в присутствии Исполнителя.
8.4.2 Согласие по существенным условиям предстоящей сделки, достигнутое между Потребителем (ями) и контрагентом, должно быть оформлено предварительным договором.
8.4.3 Предварительный договор об осуществлении сделки должен содержать следующие разделы:
– согласие сторон осуществить определенную сделку;
– цена сделки;
– адрес и описание объекта, позволяющие его однозначно идентифицировать;
– условия передачи прав на объект недвижимости;
– ответственность сторон, способ обеспечения исполнения обязательств и определение обстоятельств непреодолимой силы;
– порядок расчетов при осуществлении сделки;
– cроки и порядок передачи объекта недвижимости;
– состояние объекта недвижимости на момент передачи;
– обязательства собственника объекта недвижимости по погашению задолженности по коммунальным и другим платежам;
– наличие законных прав на объект со стороны третьих лиц на момент передачи объекта;
– условия расторжения и продления предварительного договора.
8.4.4 Исполнитель должен своевременно письменно информировать Потребителя обо всех ставших известных ему обстоятельствах и фактах, относящихся к правам на предмет сделки, способных изменить условия сделки и привести впоследствии к потере права собственности, и рекомендовать потребителю застраховать риск потери своего права на предмет сделки.
8.4.5 В случае принятия решения Потребителем о проведении сделки и приобретения прав на недвижимость с учетом раскрытых рисков и его уведомления о возможных негативных последствиях от принятого решения все риски, связанные с их наступлением, Потребитель принимает на себя, о чем он должен заявить письменно.
8.5 Рекомендации по процедуре взаиморасчетов между участниками сделки.
8.5.1 Исполнитель может по желанию Потребителя предложить схему взаиморасчетов по сделке, которая бы обеспечила защиту интересов сторон. Окончательное решение о форме и порядке взаиморасчетов за приобретенные права на недвижимость принимает Потребитель, и он же несет ответственность за возможные риски.
8.5.2 Основанием, по которому обязательства Исполнителя по договору с Потребителем считаются выполненными, являются свидетельство о регистрации прав и Акт передачи недвижимости, которые получает на руки Потребитель по завершении сделки.
Кодекс Этики и Стандарты Практики Национальной Ассоциации Риэлторов® Действует с 1 января 2010
Где используется слово Риэлтор® в данном Кодексе или Преамбуле, считается, что оно включает Риэлтор-Партнер®. Несмотря на то, что Кодекс Этики устанавливает обязанности, которые могут быть выше предусмотренных законом, в случаях, когда Кодекс Этики вступает в конфликт с законом, обязанности закона должны имееть преимущественную силу.
Преабула
Земля – основа всего сущего. От ее разумного использования и широко распространенного права собственности зависит выживание и развитие свободных организаций и нашей цивилизации. Риэлторы должны понимать, что интересы государства и его граждан требуют самого эффективного использования земли и широкого распостранения собственности на землю. Они требуют создания соответствующего жилья, строительства функционирующих городов, развития производственных отраслей промышленности и хозяйства, и сохранения здоровой окружающей среды.
Такие интересы накладывают обязательства, превышающие те, которые существуют в обычной коммерческой деятельности. Они возлагают серьезную социальную ответственность и патриотический долг, которым Риэлторы® должны себя посвятить и к которым они должны себя прилежно готовить. Поэтому Риэлторы® усердны в поддержании и совершенствовании стандартов своей профессии и разделяют со своими коллегами общую ответственность за ее целостность и честь.
В знак признания и уважения к своим обязанностям перед клиентами, покупателями, общественностью и друг перед другом, Риэлторы®постоянно стремятся к тому, чтобы быть информированными в вопросах, касающихся недвижимости и, как знающие специалисты, они охотно делятся плодами своего опыта и обучаются с другими. Они идентифицируют и предпринимают шаги, путем исполнения данного Кодекса Этики и содействия соответствующим регулирующим органам, направленные на устранение норм, которые могут нанести вред обществу, дискредитировать или нанести ущерб профессии Риэлтора® . Риэлторы® , непосредственно обладающие сведениями о действиях, которые могут нарушить данный Кодекс Этики, а именно незаконное присвоение денег или имущества клиента, умышленная дискриминация, мошенничество, приведшее к существенному экономическому вреду, доводят это до сведения соответствующего Совета или Ассоциации Риэлторов® . (Поправка 1/00)
Понимая, что сотрудничество с другими специалистами рынка недвижимости способствует наилучшему обеспечению интересов тех, кто пользуется их услугами, Риэлторы® настаивают на эксклюзивном представительстве интересов своих клиентов; не пытаются получить любые несправедливые преимущества над своими конкурентами; и воздерживаются от нежелательных комментариев о других специалистах. В случаях, когда их мнения спрашивают или Риэлторы® считают, что их комментарии необходимы, их мнение предлагается в объективной, профессиональной форме, непредубежденной персональными мотивациями или потенциальным преимуществом или выгодой.
Термин Риэлтор® означает компетентность, справедливость и честность, выращающуюся в приверженности к возвышенным идеалам морального поведения в деловых отношениях. Ни стимулы к прибыли, ни инструкции от клиентов никогда не смогут оправдать отклонение от этих идеалов.
В интерпретации данной обязанности, для Риэлторов® не существует более надежного гида, чем тот, который дошел до нас через столетия, и воплотился в Золотое Правило «Whatsoever ye would that others should do to you, do ye even so to them». Принимая данный стандарт как свой собственный, Риэлторы® обязуются соблюдать его истинный смысл во всех своих действиях, взаимодействиях с партнерами и другими, или через технические средства, и вести свой бизнес в соответствии с принципами, изложенными ниже. (Поправка 1/07)
Обязанности перед клиентами и заказчиками
Статья 1
Представляя интересы покупателя, продавца, арендодателя, арендатора или другого клиента в качестве агента, Риэлторы® обязуютсязащищать и отстаивать интересы своего клиента. Это обязательство перед клиентом является приоритетным, но оно не освобождает Риэлторов® от их обязанности относиться ко всем сторонам честно. При обслуживании покупателя, продавца, арендодателя, арендатора или другого клиента, не являющегося агентом, Риэлторы® обязаны относиться честно ко всем сторонам. (Поправка 1/01)
• Стандарт практики 1-1
Риэлторы®, выступающие в роли основного участника в сделке по недвижимости, по-прежнему обязаны соблюдать Кодекс Этики. (Поправка 1/01)
• Стандарт практики 1-2
Обязанности, предусмотренные Кодексом Этики, охватывают все связанные с недвижимостью операции и транзакции, проводимыеперсонально, в электронном или в каком-либо ином виде. Обязанности, установленные Кодексом Этики действуют в случаях, когда Риэлторы® действуют как агенты или в юридически признанных не-агентских действиях, за исключением случаев, когда обязанности возлагаются на агента законом или постановлениями, тогда данный Кодекс Этики не распространяется на Риэлторов®, действующих не в агентской компетенции. В данном Кодексе Этики «клиент» означает физическое лицо (лица) или юридическое лицо (лица), с которыми Риэлтор® или Риэлтор®ская компания имеют агентские или юридически признанные не-агентские отношения; «заказчик» означает участник сделки с недвижимостью, который получает информацию, услуги или привилегии, но не имеет договорных отношений с Риэлтором® или Риэлтор®ской компанией; «предполагаемый клиент» означает покупатель, продавец, арендатор или арендодатель, который не является объектом взаимоотношений с Риэлтором® или Риэлтор®ской компанией; «агент» обладатель лицензии (включая брокеров и торговых партнеров), действующий в агентских отношениях как это определено законодательством страны или правилами; и «брокер» означает обладатель лицензии (включая брокеров и торговых партнеров), действующий как агент или в юридически определенных не-агентских компетенциях. (Принято 1/95, Дополнено 1/07). • Стандарт практики 1-3 Риэлторы®, обеспечивая листинг, не должны преднамеренно вводить в заблуждение собственника относительно рыночной стоимости. • Стандарт практики 1-4 Риэлторы®, в стремлении стать представителем покупателя/арендатора, не должны вводить в заблуждение покупателей или арендаторов в целях экономии или других выгод, которые могут быть реализованы за счет использования услуг Риэлторов®. (Дополнено 1/93). • Стандарты практики 1-5 Риэлторы® могут представлять продавца/арендодателя и покупателя/арендатора в одной сделке только после информирования об этом обеих сторон и их согласия. (Принято 1/93). • Стандарт практики 1-6 Риэлторы® должны представлять предложения и встречные предложения объективно и в кратчайшие сроки. (Принято 1/93, Дополнено 1/95). • Стандарт практики 1-7 Действуя в качестве листинговых брокеров, Риэлторы® должны продолжать предоставлять продавцу/арендодателю все предложения и встречные предложения до момента завершения сделки по продаже или аренде, если продавец/арендодатель не отказались от этого в письменной форме. Риэлторы® не обязаны продолжать рекламировать объект недвижимости после того, как продавец/арендодатель приняли предложение. Риэлторы® должны рекомендовать продавцу/арендодателю обратиться за консультацией к юристу перед принятием последующего предложения, за исключением случаев, когда принятие предложения зависит от прекращения ранее существовавшего договора купли-продажи или аренды. (Дополнено 1/93). • Стандарт практики 1-8 Риэлтор®ы, действуя в качестве агентов или брокеров покупателей/арендаторов, должны предоставить покупателям/арендаторам все предложения и встречные предложения до принятия какого-либо из них, но не обязаны продолжать показ объектов своим клиентам после того, как они приняли предложение, если иное не предусмотрено в письменном виде. Риэлтор®ы, действуя в качестве агентов или брокеров покупателей/арендаторов, должны рекомендовать покупателям/арендаторам воспользоваться услугами адвоката, если имеются вопросы по приостановлению действия существующего контракта. (Принято 1/93, Дополнено 1/99). • Стандарт практики 1-9 Обязанности Риэлторов® сохранять конфиденциальность информации (в соответствии с законами государства), предоставленной их клиентами в ходе любых агентских отношений или не-агентских отношений, признанных законом, продолжается и после прекращения агентских отношений или не-агентских отношений, признанных законом. Риэлторы® не должны, во время или после прекращения профессиональных отношений со своими клиентами: 1. Разглашать конфиденциальную информацию клиентов; или 2. Использовать конфиденциальную информацию клиентов во вред клиентам; или 3. Использовать конфиденциальную информацию клиентов для своей выгоды или выгоды третьих сторон, за исключением следующих случаев: 1. Согласие клиента после полного раскрытия информации; или 2. По решению суда; или 3. Клиент намеревается совершить преступление и информация необходима для предотвращения преступления; 4. При необходимости защищать Риэлтора® или сотрудников и партнеров Риэлтора® при обвинении в противоправных действиях. Информация о скрытых дефектах не считается конфиденциальной в соответствии с настоящим Кодексом Этики. (Принято 1/93, Дополнено 1/01). • Стандарт практики 1-10 Риэлторы® должны, в соответствии со сроками и условиями их лицезии и договором на управление недвижимостью, компетентно управлять недвижимостью клиентов с учетом прав, безопасности и здоровья арендаторов и других особ, находящихся в помещении на законном основании. (Принято 1/95, Дополнено 1/00). • Стандарт практики 1-11 Риэлторы®, которые управляют недвижимостью клиента, должны проявлять должную осмотрительность и прикладывать необходимые усилия для предотвращения расходов и потерь, которые можно предвидеть. (Принято 1/95). • Стандарт практики 1-12 Подписывая листинговые контракты, Риэлторы® должны информировать продавцов/арендодателей о: 1. О политике Риэлтор®ской компании относительно сотрудничества и суммы (сумм) компенсации, которая будет предложена субагентам, агентам покупателя/арендатора и/или брокеров, действующих в юридически признанных не-агентских компетенциях; 2. Факте, что покупатель/арендатор агентов или брокеров, даже при компенсации от листинговых брокеров или от продавцов/арендодателей, могут представлять интересы покупателей/арендаторов; и 3. Любой возможности для листинговых брокеров действовать в качестве открытого двойного агента, т.е. агента покупателя/арендатора. (Принято 1/93, Нумерация 1/98, Дополнено 1/03). • Стандарт практики 1-13 Подписывая листинговые контракты, Риэлторы® должны информировать потенциальных клиентов о: 1. О политике Риэлтор®ской компании относительно сотрудничества; 2. Сумме комиссионных, оплачиваемых клиентом; 3. Возможной дополнительной компенсации от других брокеров, от продавца или арендодателя, или от других сторон; 4. Возможном существования представителя покупателя/арендатора, действующего в качестве двойного агента, т.е. листинговый брокер, субагент, агент арендодателя и т.д., и 5. Возможности того, продавец или представители продавца могут не соблюдать конфиденциальность условий и сроков предложений, за исключением случаев, когда конфиденциальность устанавливается законом, уставом или любыми конфиденциальными соглашениями между сторонами. (Принято 1/93, Нумерация 1/98, Дополнено 1/06). • Стандарт практики 1-14 Тарифы за подготовку отчета по оценке не должны зависеть от стоимости недвижимости, указанной в отчете. (Принято 1/02) • Стандарт практики 1-15 Риэлтор®ы в ответ на запросы покупателей или брокеров должны, с согласия продавца, раскрыть информацию о существующих предложениях по данному объекту недвижимости. Если разглашение данной информации разрешено, Риэлтор®ы должны также (по требованию) раскрыть источник получения предложений: от листинговых лицензированных агентов, других лицензированных агентов или брокеров. (Принято 1/03, Дополнено 1/09). Статья 2 Риэлтор®ы должны избегать преувеличения, искажения или утаивания фактов относительно объекта недвижимости или самой сделки. Риэлтор®ы, однако, не обязаны раскрывать скрытые дефекты объекта недвижимости, консультировать по вопросам, выходящим за рамки их лицензии или раскрывать факты, которые носят конфиденциальный характер в сфере деятельности агентских или не-агентских соглашений, как это определено законом государства. (Изменено 1/09). • Стандарт практики 2-1 Риэлтор®ы обязаны найти и раскрыть неблагоприятные факторы, достаточно очевидные для экспертов в областях, требуемых лицензирующим органом. Статья 2 не налагает на Риэлтор®а обязательства опыта в других профессиональных или технических дисциплинах. (Изменено 1/96). • Стандарт практики 2-2 (Пронумерован как Стандарт практики 1-12 1/98) • Стандарт практики 2-3 (Пронумерован как Стандарт практики 1-13 1/98) • Стандарт практики 2-4 Риэлтор®ы не должны быть причастны к рассмотрению ложных документов, за исключением очевидного номинального рассмотрения. • Стандарт практики 2-5 Факторы, определенные законом как «не существенные», или на которые закон явно ссылается как на факты, не подлежащие разглашению, определены как «не соответствующие» для целей Статьи 2. (Принято 1/93). Статья 3 Риэлтор®ы должны сотрудничать с другими брокерами, за исключением случаев, когда сотрудничество противоречит интересам клиента. Обязательство о сотрудничестве не включает обязательство делить комиссионное вознаграждение, гонорар или предоставлять какого-либо рода компенсацию другому брокеру. (Дополнено 1/95). • Стандарт практики 3-1 Риэлтор®ы, действующие как эксклюзивные агенты или брокеры продавца/арендодателя, устанавливают сроки и условия предложений о сотрудничестве. Если прямо не указано в предложениях о сотрудничестве, то сотрудничающие брокеры не могут рассматривать, что предложение о сотрудничестве содержит предложение о компенсации. Условия компенсации, если таковая имеется, должны быть оговорены сотрудничающими брокерами перед началом сотрудничества. (Дополнено 1/99). • Стандарт практики 3-2 Чтобы быть эффективным, любое изменение в предложенной компенсации за совместные услуги должно быть доведено до сведения другого Риэлтор®а до того, как Риэлтор® предоставит предложение о покупке/аренде недвижимости. (Дополнено 1/10). • Стандарт практики 3-3 Стандарт практики 3-2 не исключает листингового брокера и сотрудничающего брокера от заключения соглашения о изменении совместной компенсации. (Принято 1/94). • Стандарт практики 3-4 Риэлтор®, действующий в качестве листингового брокера, обязан раскрыть информацию о существовании договора о двойных комиссионных или изменяемом объеме комиссионных (например, одна сумма комиссионных выплачивается если компания листингового брокера обеспечивает продажу/аренду и другая сумма комиссионных выплачивается если продажа/аренда произошла при помощи продавца/арендодателя или сотрудничающего брокера). Листинговый брокер должен в кратчайшие сроки раскрыть информацию о существовании таких договоренностей потенциальным сотрудничающим брокерам, и должен, в ответ на запросы от сотрудничающих брокеров, информировать о разнице комиссионных, которые будут выплачиваться при совместной транзакции или если продажа/аренда произойдет при помощи продавца/арендодателя. Если сотрудничающий брокер является представителем покупателя/арендатора, то представитель покупателя/арендатора должен раскрыть эту информацию перед своими клиентами до того, как клиент сделает предложение о покупке или аренде. (Дополнено 1/02). • Стандарт практики 3-5 Субагент обязан оперативно раскрывать все факты агенту принципала до, а также после заключения договора купли-продажи или договора аренды. (Дополнено 1/93). • Стандарт практики 3-6 Риэлтор®ы должны раскрыть информацию о наличии принятых предложений, включая предложения с нерешенными непредвиденными обстоятельствами, любому брокеру с которым они сотрудничают. (Принято 5/86, Дополнено 1/04). • Стандарт практики 3-7 При получении информации от другого Риэлтор®а относительно недвижимости, находящейся в управлении или в листинговом соглашении, Риэлтор®ы должны раскрыть свой статус Риэлтор®а и чьи интересы они представляют – свои или интересы клиента, и если они представляют интересы клиента – свой представительский статус. (Дополнено 1/95). • Стандарт практики 3-8 Риэлтор®ы не должны искажать наличие доступа к показу или инспекции объекта недвижимости. (Дополнено 11/87). • Стандарт практики 3-9 Риэлтор®ы не должны предоставлять доступ к объекту недвижимости на условиях, отличающихся от установленных собственником или листинговым брокером. (Принято 1/10). Статья 4 Риэлторы® не должны быть лично заинтересованы в покупке любого объекта недвижимости или представлять предложения от самих себя, членов своих семей, своих фирм или членов этих фирм, юридических лиц, в которых они являются владельцами, без уведомления владельца или его агента или брокера, о своей истинной позиции. При продаже объекта недвижимости, который принадлежит им полностью или частично, Риэлторы® должны поставить в известность об этом покупателя или его представителя в письменном виде. (Поправка 1/00). • Стандарт практики 4-1 Для защиты всех сторон раскрытие информации, предусмотренное Статьей 4, производится в письменной форме и предоставляется Риэлторами® до подписания какого-либо контракта. (Принято 2/86). Статья 5 Риэлторы® не должны гарантировать предоставления профессиональных услуг относительно объекта недвижимости или его оценки, если они имеют прямую заинтересованность в объекте, за исключением случаев, когда данная заинтересованность раскрывается перед всеми заинтересованными сторонами. Статья 6 Риэлторы® не должны принимать комиссионные, скидки или компенсацию за расходы, произведенные для своих клиентов, без ведома и согласия клиента. Рекомендуя недвижимое имущество или услуги (такие как страхование домовладельца, гарантийные программы, ипотечное кредитование, титульное страхование и т.д.) Риэлторы® должны предоставить клиенту, которому рекомендуют данные услуги, информацию о любой финансовой выгоде, которую Риэлтор® или Риэлтор®ская компания могут получить как прямой результат от этой рекомендации. (Поправка 1/99). • Стандарт практики 6-1 Риэлторы® не должны рекомендовать или предлагать клиентам услуги другой организации или субъекта хозяйственной деятельности, в которых они непосредственно заинтересованы, без информирования клиента о своей заинтересованности в момент рекомендации. (Поправка 5/88). Статья 7 В операции с недвижимостью Риэлторы® не должны принимать оплату от более чем одной стороны, даже если это разрешено законом, без раскрытия информации всем сторонам и согласия клиента или клиентов. (Поправка 1/93). Статья 8 Риэлторы® должны хранить на специальном счету в соответствующих финансовых учреждениях, отдельно от своих собственных средств, деньги, поступающие им в доверительное управление от других лиц, таких как escrow, целевые фонды, клиенты и другие. Статья 9 Риэлторы® для защиты всех сторон должны, по возможности, обеспечивать, чтобы все соглашения, касающиеся сделок с недвижимостью включая, но не ограничиваясь, листинг и представительские соглашения, договора купли-продажи и аренды заключались в письменной форме на ясном и понятном языке, отражая конкретные условия, обязательства и обязанности сторон. Копии каждого соглашения должны быть предоставлены каждой из сторон после подписания. (Поправка 1/04). • Стандарт практики 9-1 Для защиты интересов всех сторон Риэлторы® должны проявлять разумную осмотрительность в обеспечении надлежащего состояния документов купли-продажи и аренды недвижимости. (Поправка 1/93). • Стандарт практики 9-2 При содействии или оказании помощи клиентам в установлении договорных отношений (например, листинг и представительские соглашения, договора купли-продажи, договора аренды и т.д.) в электронном виде Риэлтор®ы должны приложить все необходимые усилия, чтобы объяснить суть и характер конкретных условий договорных отношений до их принятия договаривающимися сторонами. (Принято 1/07).
Обязанности перед обществом
Статья 10
Риэлтор®ы не должны отказывать в оказании равных профессиональных услуг любым лицам по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного статуса или национальной принадлежности. (Дополнено 1/90). Риэлтор®ы в своей профессиональной практике в области недвижимости не должны допускать дискриминации в отношении любого лица или лиц по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного статуса или национальной принадлежности. (Дополнено 1/00).
• Стандарт практики 10-1 При продаже или аренде жилой недвижимости Риэлтор®ы не должны добровольно предоставлять информацию о расовом, религиозном или этническом составе прилегающего района или учавствовать в любой деятельности, которая может привести к панической продаже, однако Риэлтор®ы могут предоставлять демографическую информацию. (Принято 1/94, Дополнено 1/06).
• Стандарт практики 10-2
Если Риэлтор®ы не участвуют в продаже или аренде жилой недвижимости, они могут предоставлять демографическую информацию относительно недвижимости, сделки или профессионального назначения стороне, если данная демографическая информация (а) по мнению Риэлтор®а необходима для завершения, в соответствии со Статьей 10, сделки по недвижимости и (б) получена из признанных, надежных, независимых и беспристрастных источников. Источники такой информации и любые дополнения, удаления, изменения, толкования или другие изменения должны быть детально раскрыты. (Принято 1/05, Нумерация 1/06).
• Стандарт практики 10-3
Риэлтор®ы не должны печатать, раскрывать или распространять какую-либо информацию или рекламу в связи с продажей или арендой недвижимости, которая отражает информацию о предпочтениях, ограничениях или дискриминации, основанной на расе, цвете кожи, религии, поле, инвалидности, семейном статусе или национальной принадлежности. (Принято 1/94, Нумерация 1/05 и 1/06).
• Стандарт практики 10-4 Как указано в Статье 10 «профессиональная практика в области недвижимости» относится к сотрудникам и независимым подрядчикам, оказывающим услуги в сфере недвижимости, и администрации и офисных сотрудников, непосредственно поддерживающих этих индивидуалов. (Принято 1/00, Нумерация 1/05 и 1/06).
Статья 11 Услуги, которые Риэлторы® оказывают своим клиентам, должны соответствовать стандартам практики и компетенции, которые предусматриваются спецификой сферы недвижимости, в которой они работают; в частности, брокерская деятельность с жилой недвижимостью, управление недвижимостью, брокерская деятельность с коммерческой и индустриальной недвижимостью, брокерская деятельность с землей, оценка недвижимости, консультации, консорциумы по недвижимости, аукционы и международная недвижимость. Риэлторы® не должны предоставлять специализированные профессиональные услуги, связанные с видом недвижимости или услуг, которые находятся вне сферы их компетенции, за исключением случаев, когда они привлекают к помощи профессионала, который компетентен в данном виде недвижимости или услугах, и данная информация должна быть полностью открыта клиенту. (Поправка 1/10). • Стандарт практики 11-1 Когда Риэлторы® подготавливают отчет о стоимости и цене объекта недвижимости, отличный от указанного в листинге или для оказания помощи потенциальному покупателю в формулировке предложения о покупке, данный отчет должен включать нижеследующее, за исключением случая, когда сторона, заказывающая отчет, требует определенной формы отчета или другого набора данных: 1) идентификация объекта недвижимости 2) подготовленные данные 3) определение стоимости или цены 4) ограничивающие условия, включая спецификацию намерения(й) и потенциальных пользователей 5) любая заинтересованность, включая возможность представление интересов продавца/арендодателя или покупателя/арендатора 6) основание для отчета, включая соответствующие данные рынка 7) если отчет не является оценкой, заявление по этому поводу (Поправка 1/10).
• Стандарт практики 11-2 Обязательсва Кодекса Этики в отношении других дисциплин, кроме оценки, должны интерпретироваться и применяться в соответствии со стандартами компетенции и практики, которые клиенты и общественность требуют для защиты своих прав и интересов, учитывая сложность сделки, наличие помощи экспертов и, когда Риэлтор® является агентом или субагентом, обязательства доверенного лица. (Принято 1/95).
• Стандарт практики 11-3 Когда Риэлтор®ы предоставляют консультационные услуги клиентам, которые включают советы или услуги адвоката за отдельную плату (не комисионные), такая помощь должна оказываться на объективной основе и оплата не должна зависеть от содержания оказанной консультации. Если брокерсвие услуги или транзакционные услуги оказываются в дополнение к консультационным услугам, отдельная компенсация может выплачиваться по предварительному договору между клиентом и Риэлтор®ом. (Принято 1/96).
• Стандарт практики 11-4 Компетенция, требуемая Статьей 11, относится к услугам по контракту между Риэлтор®ами и их клиентами; обязанностям, возлагаемым Кодексом Этики; и обязанностям, предусмотренным законодательством или нормативными актами. (Принято 1/02).
Статья 12
Риэлтор®ы должны быть честными и правдивыми в своем общении с клиентами и должны отражать реальную ситуацию в своей рекламе, маркетинге и других презентациях. Риэлтор®ы должны обеспечивать, чтобы их статус профессионалов в сфере недвижимости являлся очевидным в их рекламе, маркетинге и других презентациях, и чтобы все участники этого общения были информированы, что они общаются с профессиналом в сфере недвижимости. (Дополнено 1/08).
• Стандарт практики 12-1 Риэлтор®ы могут использовать термин «бесплатно» и другие аналогичные термины в своей рекламе и других презентациях, при условии что все термины, регулирующие доступность предлагаемого продукта или услуг, четко раскрыты. (Дополнено 1/97).
• Стандарт практики 12-2 Риэлтор®ы могут позиционировать свои услуги как «бесплатные» даже если они рассчитывают получить компенсацию из иного источника, чем предоставляет их клиент, при условии что возможность получения Риэлтор®ом компенсации от третьей стороны, четко раскрыта. (Дополнено 1/97).
• Стандарт практики 12-3 Предложение премий, призов, скидок на товары или других стимулов к продаже, покупке или аренде не является само по себе неэтичным, даже если получение этого пособия зависит от листинга, продажи, покупки или аренды через Риэлтор®а, составляющего предложение. Тем не менее, Риэлтор®ы должны проявлять внимание и откровенность в такой рекламе или общественных или частных презентациях, с тем чтобы любая из сторон, заинтересованных в получении каких-либо выгод от предложения Риэлтор®а, будет иметь четкое понимание всех условий и сроков предложения. Предложение каких-либо стимулов для ведения бизнеса не долждно выходить за рамки ограничений и запретов закона государства и этических обязательств, основанных любым применяемым Стандартом Практики. (Дополнено 1/95).
• Стандарт практики 12-4 Риэлтор®ы не должны предлагать к продаже/аренде или рекламировать объект недвижимости без соответствующих полномочий. Выступая в качестве листингового брокера или субагента, Риэлтор®ы не должны регламентировать цену, отличную от согласованной с продавцом/арендодателем. (Дополнено 1/93).
• Стандарт практики 12-5 Риэлтор®ы не должны рекламировать или позволять своим сотрудникам или партнерам рекламировать услуги по недвижимости или объекты недвижимости в СМИ (радио, телевидение, интернет и т.д.), не раскрывая имени компании этого Риэлтор®а разумным и очевидным образом. (Принято 11/86, Дополнено 1/10).
• Стандарт практики 12-6 Риэлтор®ы, рекламируя не листинговый объект для продажи/аренды, который является их собственностью, должны раскрыть свой статус владельца/арендодателя и Риэлтор®а или обладателя лиценции по недвижимости. (Дополнено 1/93).
• Стандарт практики 12-7 Только Риэлтор®ы, которые участвовали в сделке как листинговые брокеры или брокеры по продаже, могут претендовать на то, что они продали объект недвижимости. До закрытия сделки брокер по подаже может установить знак «продано» только с согласия листингового брокера. (Дополнено 1/96).
• Стандарт практики 12-8 Обязанность предоставить правдивую информацию в презентации включает информацию, предоставленную или размещенную на веб-сайте Риэлтор®а. Риэлтор®ы должны приложить разумные усилия для обеспечения того, что информация на их сайте была своевременной. Когда становится очевидным, что информация на сайте Риэлтор®а не соответствует действительности или является устаревшей, Риэлтор® должен незамедлительно принять меры по корректировке информации. (Принято 1/07).
• Стандарт практики 12-9 Веб-сайт Риэлтор®ской компании должен отражать название компании и государственную лицензию разумным и очевидным образом. Веб-сайты Риэлтор®ов и лицензированных партнеров Риэлтор®ской компании должны раскрывать имя компании и их государственную лицензию разумным и очевидным образом. (Принято 1/07).
• Стандарт практики 12-10 Риэлтор®ы обязаны отражать реальную ситуацию в своей рекламе и презентациях для общественности, включая URL и доменный имена, которые они используют, и запрещает Риэлтор®ам: 1. Участие в несанкционированной разработке брокерских веб-сайтов по недвижимости; 2. Манипуляции (например, использование информации, разработанной другими) листинговым содержанием в какой-либо форме, которая может ввести в заблуждение или привести к нежелательным результатам; или 3. Использование обманным путем метатагов, ключевых слов или других устройств/методов для переадресации интернет-трафика, что может ввести клиентов в заблуждение. (Принято 1/07).
• Стандарт практики 12-11 Риэлтор®ы, намеревающиеся делиться или продавать информацию о клиентах, собранную через интернет, должны раскрыть эту возможность разумным и очевидным образом. (Принято 1/07).
• Стандарт практики 12-12 Риэлтор®ы не должны: 1. Использовать URL или доменные имена, которые не представляют истинную ситуацию, или 2. Регистрировать URL или доменные имена, которые при использовании не будут представлять истинную ситуацию. (Принято 1/08).
• Стандарты практики 12-13 Обязанность отражать реальную картину в рекламе, маркетинге или презентациях позволяет Риэлтор®ам использовать и отображать только профессиональные обозначения, сертификаты и другие удостоверения, на которые они имеют законное право. (Принято 1/08).
Статья 13 Риэлтор®ы не должны заниматься деятельностью, которая не разрешена законом и должны рекомендовать услуги адвоката, если интересы какой-либо из сторон, участвующих в сделке, этого требуют. Статья 14 Если Риэлтор®ы обвиняются в неэтичной практике или их попросили предоставить доказательства или сотрудничество в любой другой форме, в любых стандартных профессиональных производствах или следствии, они должны предоставить все необходимые факты надлежащему суду Членов Правления или аффилированных учреждений, обществу или совету, в которых они состоят, и не должны предпринимать каких-либо действий, чтобы прервать или помешать этим процессам. (Дополнено 1/99). • Стандарт практики 14-1 Риэлтор®ы не могут быть объектом дисциплинарного производства в более чем одном Совете Риэлтор®ов или аффилированном учреждении, обществе или совете, в котором они имеют членство, в отношении предполагаемых нарущений Кодекса Этики, относящихся к одной и той же сделке или событию. (Дополнено 1/95). • Стандарт практики 14-2 Риэлтор®ы не должны делать каких-либо неправомочных заявлений и утверждений, выводов или решений, принятых в арбитражном слушании или процедурном рассмотрении. (Дополнено 1/92). • Стандарт практики 14-3 Риэлтор®ы не должны препятствовать Совету в проведении расследований или рассмотрении профессиональных стандартов, путем распространения или угрозами о распространении клеветы, оскорблений или диффамаций в отношении любой из сторон, участвующих в расследовании или их свидетелей, на основе арбитражного запроса, этической жалобы или показаний, данных перед любым судом. (Принято 11/87, Дополнено 1/99). • Стандарт практики 14-4 Риэлтор®ы не должны умышленно препятствовать Совету в расследовании или дисциплинарном разбирательстве путем подачи многочисленных этических жалоб, основанных на одном и том же событии или сделке. (Дополнено 11/88).
Обязанности перед Риэлтор®ами
Статья 15
Риэлтор®ы не должны сознательно или по неосторожности делать ложные или вводящие в заблуждения заявления о конкурентах, их бизнесе или их деловой практики. (Поправка 1/92).
• Стандарт практики 15-1 Риэлтор®ы не должны сознательно или по неосторожности подавать неправдивые или необоснованные этические жалобы. (Принято 1/00).
• Стандарт практики 15-2 Обязательство воздерживаться от ложных или вводящих в заблуждение заявлений о конкурентах и конкурирующих структурах, включает в себя обязанность сознательно или по не осторожности не публиковать, перепечатывать или передавать ложные или вводящие в заблуждение заявления, сделанные другими. Эта обязанность распространяется на устные и письменные заявления, заявления, распространенные в Интернете и другое. (Принято 1/07, Дополнено 1/10).
• Стандарт практики 15-3
Обязательство воздерживаться от ложных или вводящих в заблуждение заявлений о конкурентах и конкурирующих структурах, включает в себя обязанность публиковать разъяснения или удалять заявления, сделанные другими в электронных медиа, контролируемых Риэлтор®ом, если Риэлтор® знает о том, что заявление ложно. (Принято 1/10).
Статья 16 Риэлтор®ы не должны вступать в какие-либо отношения или предпринимать какие-либо действия, не совместимые с эксклюзивным представительством или эксклюзивными брокерскими договорами, которые другие Риэлтор®ы имеют с клиентами. (Дополнено 1/04). • Стандарт практики 16-1 Статья 16 не запрещает агрессивной или инновационной бизнес практики, если она не противоречит этике, и не запрещает разногласий с другими Риэлтор®ами по поводу общих комиссионных, компенсации или других форм вознаграждения или расходов. (Принято 1/93, Дополнено 1/95). • Стандарт практики 16-2 Статья 16 не препятствует Риэлтор®ам в создании общих объявлений для потенциальных клиентов, которые описывают их услуги и условия сотрудничества, даже если некоторые клиенты уже заключили агентские соглашения или другие эксклюзивные отношения с другим Риэлтор®ом. Опросы по телефону, письма или дистрибуция потенциальным клиентам в данном географическом районе или в данной профессии, бизнесе, клубе или организации, или в других классификационных группах, считается «общей» для целей данного стандарта. (Дополнено 1/04). Статья 16 признает не этичными два основных вида ведения переговоров с клиентами: Первое, телефонные или личные переговоры с владельцами недвижимости, дома которых уже имеют знак о продаже объекта, занесены в листинг и другие информационные сервисы как эксклюзивный объект другого Риэлтор®а; и Второе, письма или другие формы письменного обращения к владельцам, чьи объекты эксклюзивно занесены в листинг другим Риэлтор®ом, если такие обращения не являются частью общей рассылки, а направлены специально владельцам недвижимости, которые занесены в текущий листинг, или имеют знак «продается» или «сдается», или чьи данные взяты из других источников информации в соответствии со Статьей 3 и Множественным Листинговым Сервисом, должны быть направлены другому Риэлтор®у вместе с предложением о субагентской деятельности или сотрудничестве. (Дополнено 1/04). • Стандарт практики 16-3 Статья 16 не запрещает Риэлтор®ам заключать контракт с клиентом или другим брокером с целью предоставления услуг, отличных от услуг уже существующего контракта (например, управление недвижимостью отличное от брокериджа), или предлагать услуги, которые не предусмотрены эксклюзивным соглашением с другим брокером. Тем не менее, информация, полученная посредством Множественного Листингового Сервиса или любые предложения о сотрудничестве, не должны использоваться с целью привлечения к
Тем не менее, информация, полученная посредством Множественного Листингового Сервиса или любые предложения о сотрудничестве, не должны использоваться с целью привлечения клиентов другого Риэлтор®а, которым такие предложения могут быть сделаны. (Дополнено 1/04). * Стандарт практики 16-4 Риэлтор®ы не должны запрашивать листинг, который в данное время принадлежит эксклюзивно другому брокеру. Однако, если листинговый брокер, отвечая на вопросы Риэлтор®а, отказывается раскрыть дату завершения и суть контракта, т.е. эксклюзивное право на продажу, эксклюзивное право на представительство, открытый листинг или иные формы контракного соглашения между листинговым брокером и клиентом, то Риэлтор® может обратиться к владельцу за данной информацией и обсудить условия, по которым Риэлтор® может получить данный листинг в будущем или напротив, получить листинг до истечения срока действия существующего эксклюзивного листинга. (Дополнено 1/94). * Стандарт практики 16-5 Риэлтор®ы не должны требовать договоров купли-продажи/аренды от покупателей/арендаторов, которые являются предметом эксклюзивных договоров купли-продажи/аренды. Однако, если брокер отказывается сообщить Риэлтор®у дату завершения эксклюзивного договора купли-продажи/аренды, то Риэлтор® может обратиться к покупателю/арендатору за данной информацией и обсудить условия, по которым Риэлтор® может получить договор купли-продажи/аренды в будущем или напротив, получить договор купли-продажи/аренды до истечения срока действия существующего эксклюзивного договора купли-продажи/аренды. (Принято 1/94, Дополнено 1/98). * Стандарт практики 16-6 Если к Риэлтор®ам обратились клиенты другого Риэлтор®а относительно заключения эксклюзивного договора об оказании такого же вида услуг, и Риэлтор®ы прямо или косвенно не инициировали таких переговоров, то они могут обсудить условия на которых они возможно в будущем заключат договор, который вступит в силу после истечения срока действия существующего эксклюзивного договора. (Дополнено 1/98). * Стандарт практики 16-7 Факт того, что Риэлтор® являлся эксклюзивным представителем или эксклюзивным брокером владельца недвижимости в одной или более сделках в прошлом, не запрещает другим Риэлтор®ам обращаться к владельцу по поводу сотрудничества в будущем. (Дополнено 1/04).
* Стандарт практики 16-8 Тот факт, что Риэлтор®ом был подписан эксклюзивный договор, не препятствует другим Риэлтор®ам в заключении аналогичного соглашения по истечению срока действия предыдущего договора. (Дополнено 1/98).
* Стандарт практики 16-9 Риэлтор®ы перед заключением представительского договора должны предпринять разумные усилия для определения того, является ли клиент субъектом текущего действительного договора о предоставлении такого же типа услуг по недвижимости. (Дополнено 1/04).
* Стандарт практики 16-10 Риэлтор®ы, выступая в качестве представителей или брокеров покупателя или арендатора, должны раскрыть данную информацию представителю или брокеру продавца/арендодателя при первой встрече и предоставить письменное подтверждение этой информации представителю или брокеру продавца/арендодателя до окончания срока действия договора купли-продажи или аренды. (Дополнено 1/04).
* Стандарт практики 16-11 При работе с объектом, не занесенным в листинг, Риэлтор®ы, выступая в качестве представителей или брокеров покупателя или арендатора должны раскрыть данную информацию при первой встрече с продавцом/арендодателем и должны предоставить письменной подтверждение этой информации продавцу/арендодателю до окончания срока действия договора купли-продажи или аренды. (Дополнено 1/04).
Риэлтор®ы должны оговорить ожидаемую компенсацию при первой встрече с продавцом/арендодателем. (Дополнено 1/98).
* Стандарт практики 16-12 Риэлтор®ы, выступая в качестве представителей или брокеров продавцов/арендодателей или как субагенты листинговых брокеров, должны в кратчайшие сроки раскрыть эту информацию перед покупателем/арендатором и предоставить им письменное подтверждение этой информации до окончания срока действия договора купли-продажи или аренды. (Дополнено 1/04).
* Стандарт практики 16-13 Все сделки с недвижимостью, эксклюзивно занесенной в листинг, или с покупателями/арендаторами, с которыми заключены эксклюзивные соглашения, должны проходить с участием представителя или брокера клиента, а не с клиентом, за исключением случаев существования согласия представителя или брокера клиента, или если такие сделки инициированы клиентом.
Перед предоставлением основных услуг (таких как написание предложения о покупке или представление СМА) потенциальным клиентам, Риэлтор®ы должны узнать у клиентов, имеются ли у них какие-либо эксклюзивные представительские соглашения. Риэлтор®ы не должны сознательно предоставлять основные услуги касательно предполагаемой сделки клиентам, которые имеют эксклюзивные представительские соглашения, кроме как с согласия клиента или по указанию клиента. (Принято 1/93, Дополнено 1/04).
* Стандарт практики 16-14 Риэлтор®ы могут вступать в договорные отношения или вести переговоры с продавцом/арендодателем, покупателем/арендатором или другими лицами, которые не подпадают под действие эксклюзивного договора, но не должны сознательно обязывать их платить больше, чем одни комиссионные, кроме как с их согласия. (Дополнено 1/98).
* Стандарт практики 16-15 В совместной сделке Риэлтор®ы должны компенсировать сотрудничающим Риэлтор®ам (брокерам доверителя) и не должны компенсировать или предлагать компенсацию, прямо или косвенно, сотрудникам других Риэлтор®ов без предварительного ведома и согласия сотрудничающего брокера. * Стандарт практики 16-16 Риэлтор®ы, выступая в качестве субагентов, брокеров или представителей покупателя/арендатора, не должны использовать условия договора о покупке/аренде для изменения предложения листингового брокера о компенсации субагенту, представителю покупателя/арендатора или брокеру, или предоставлять совершенное предложение, зависящее от соглашения брокера, для изменения предложения о компенсации. (Дополнено 1/98).
* Стандарт практики 16-17 Риэлтор®ы, выступая в качестве субагентов, брокеров или представителей покупателя/арендатора, не должны пытаться продлить предложение листингового брокера о сотрудничестве и/или компенсации другим брокерам без согласия листингового брокера. (Дополнено 1/04).
* Стандарт практики 16-18 Риэлтор®ы не должны использовать информацию, полученную от листингового брокера путем предложений о сотрудничестве, сделанным посредством мультилистинговых сервисов или через другие предложения о сотрудничестве, для того, чтобы направлять клиентов листингового брокера к другим брокерам, или создавать отношения между покупателем/арендатором и клиентами листингового брокера, кроме случаев, когда использование данной информации разрешено листинговым брокером. (Дополнено 1/02).
* Стандарт практики 16-19 Знаки, уведомляющие о продаже, аренде, лизинге или обмене объекта недвижимости, не должны размещаться на объекте без согласия продавца/арендодателя. ((Дополнено 1/93).
* Стандарт практики 16-20 Риэлтор®ы, до или после окончания действия контракта со своими фирмами, не должны заставлять клиентов этих фирм отменять эксклюзивные договора с этими фирмами. Это не препятствует Риэлтор®ам (принципалам) в заключении с ассоциированными лицензиатами договоров, регулирующих уступки эксклюзивных договоров. (Принято 1/98, Дополнено 1/10).
Статья 17
В случае возникновения споров по договорам или определенных внедоговорных споров, определенных в Стандарте практики 17-4, между Риэлтор®ами (принципалами), связанных с различными фирмами, вытекающих из их отношений как Риэлтор®ов, Риэлтор®ы должны передать спор на арбитражное разбирательство в соответствии с правилами Совета или Советов, а не на судебное разбирательство.
В случае, когда клиенты Риэлтор®ов желают в арбитражном порядке разрешить споры, возникшие в результате транзакции, Риэлтор®ы должны передать спор на арбитражное разбирательство в соответствии с правилами их Совета, при условии, что клиент согласен исполнить решение Совета.
Обязанность участвовать в арбитражном разбирательстве, предусмотренная данной Статьей, включает в себя обязательство Риэлтор®ов (принципалов) вызывать свои фирмы на арбитражные разбирательства и исполнять все решения. (Дополнено 1/01).
* Стандарт практики 17-1 Подача Риэлтор®ами судебного иска и отказ от него в арбитражном разбирательстве, является отказом от арбитража. (Принято 2/86)
* Стандарт практики 17-2 Статья 17 не требует от Риэлтор®ов арбитражного разбирательства в тех случаях, когда все стороны спора уведомляют Совет в письменном виде об отказе от арбитража до Совета. (Дополнено 1/93).
* Стандарт практики 17-3 Риэлтор®ы, действуя исключительно в качестве принципалов в сделке по недвижимости, не обязаны подавать споры с другими Риэлтор®ами на арбитражное рассмотрение при отсутствии конкретного письменного соглашения с ним. (Принято 1/96).
* Стандарт практики 17-4 Специфические вне-договорные споры, которые в соответствии со Статьей 17 являются предметом арбитражного разбирательства:
1) Когда листинговый брокер заплатил сотрудничающему брокеру, а другой сотрудничающий брокер впоследствии заявляет о своих правах на компенсацию за продажу или аренду. В таких случаях заявитель может заявить первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика, и арбитражное разбирательство может проводиться без листингового брокера в качестве ответчика. Когда арбитраж возникает между двумя (или более) сотрудничающими брокерами и листинговый брокер не является стороной разбирательства, сумма иска и размер любой потенциальной выплаты ограничивается суммой, выплаченной листинговым брокером ответчику, и любой суммой, выплаченной одной из сторон сделки по указанию ответчика. Кроме того, если жалоба подана на листингового брокера, листинговый брокер может заявить первого сотрудничающего брокера в качестве третьей стороны. Во всех случаях решение Совета по возникшим спорам должно быть окончательным в отношении всех существующих и последующих претензий сторон о компенсации, возникающих из основных совместных сделок. (Принято 1/97, Дополнено 1/07).
2) Когда представитель покупателя или арендатора оплачивается продавцом или арендодателем, а не листинговым брокером, и листинговый брокер снижает размер комиссионных продавца или арендодателя, и в результате сотрудничающий брокер предъявляет претензии по этой сделке. В таких случаях заявитель может заявить первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика, и арбитражное разбирательство может проводиться без листингового брокера в качестве ответчика. Если арбитражное разбирательство возникает между двумя (или более) сотрудничающими брокерами и листинговый брокер не является стороной в разбирательстве, сумма иска и размер любой потенциальной выплаты ограничивается суммой, выплаченной продавцом или арендодателем ответчику, и любой суммой, выплаченной одной из сторон сделки по указанию ответчика. Кроме того, если жалоба подана на листингового брокера, листинговый брокер может заявить первого сотрудничающего брокера в качестве третьей стороны. Во всех случаях решение Совета по возникшим спорам должно быть окончательным в отношении всех существующих и последующих претензий сторон о компенсации, возникающих из основных совместных сделок. (Принято 1/97, Дополнено 1/07).
3) Когда представитель покупателя или арендатора оплачивается покупателем или арендатором, и листинговый брокер снижает размер комиссионных продавца или арендодателя, и в результате сотрудничающий брокер предъявляет претензии по этой сделке. В таких случаях заявитель может заявить первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика, и арбитражное разбирательство может проводиться без листингового брокера в качестве ответчика. Кроме того, если жалоба подана на листингового брокера, листинговый брокер может заявить первого сотрудничающего брокера в качестве третьей стороны. Во всех случаях решение Совета по возникшим спорам должно быть окончательным в отношении всех существующих и последующих претензий сторон о компенсации, возникающих из основных совместных сделок. (Принято 1/97).
4) Когда два или более листинговых брокера предъявляют права на получение компенсации в соответствии с открытыми листингами с продавцом или арендодателем, которые согласны участвовать в арбитражном разбирательстве (или которые требуют арбитражного разбирательства), и которые согласны исполнять его решение. В случаях когда один из листинговых брокеров получил компенсацию от продавца или арендодателя, другой листинговый брокер как заявитель, может заявить первого листингового брокера в качестве ответчика и арбитражное разбирательство может происходить между брокерами. (Принято 1/97).
5) Когда представитель покупателя или арендатора оплачивается продавцом или арендодателем, а не листинговым брокером, и листинговый брокер в результате снижает комиссионные продавца или арендодателя, и предъявляет претензии по данной сделке. В таких случаях арбитражное разбирательство должно происходить между листинговым брокером и представителем покупателя или арендатора, и сумма иска ограничивается размером сниженной комиссии, с которым согласился листинговый брокер. (Принято 1/05).
* Стандарт практики 17-5 Обязательство о проведении арбитражных разбирательств, установленное в Статье 17, включает в себя споры между Риэлтор®ами (принципалами) в разных штатах в случаях, когда не подписан меж-ассоциативный арбитражный договор, Риэлтор®ы (принципалы), требующие арбитражного разбирательства, согласны подчиниться юрисдикции, приехать, принять участие и исполнить решение арбитражного разбирательства, проведенного Ассоциацией Риэлтор®ов, в случаях когда Ассоциация Риэлтор®ов ответчика признает существование арбитражной проблемы. (Принято 1/07).
Кодекс Этики был принят в 1913. Дополнен на Ежегодной Конференции в 1924, 1928, 1950, 1951, 1952, 1955, 1956, 1961, 1962, 1974, 1982, 1986, 1987, 1989, 1990, 1991, 1992, 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 и 2009.
Пояснения
Читатель должен быть ознакомлен со следующими правилами, утвержденными Советом Директоров Национальной Ассоциации:
При подаче Риэлтор®ом жалобы о нарушении Кодекса Этики, обвинение должно гласить о нарушении одной или более статей Кодекса. Стандарты Практики могут приводиться в поддержку обвинения.
Стандарты Практики служат для прояснения этических обязательств, возлагаемых различными статьями и дополнениями, и не замещают собой Обстоятельство Интерпретаций в Интерпретации Кодекса Этики.
Внесение изменений в действующие Стандарты практики и дополнительные новые Стандарты Практики утверждаются время от времени. Читатели предупреждены об использовании самых последних публикаций.
"Нет ничего труднее, опаснее и неопределённее, чем руководить введением нового порядка вещей, потому что у каждого нововведения есть ярые враги, которым хорошо жилось по-старому, и вялые сторонники, которые не уверены, смогут ли они жить по-новому" (Никколо Макиавелли)
Корчев Дмитро Юрійович
7 серпня 2012 в 22:17
«ЗАТВЕРДЖЕНО»
Радою АФНУ
Протокол № 2 від «30» січня 2004 г.
НАЦІОНАЛЬНІ СТАНДАРТИ ПРОФЕСІЙНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ
СОЦІАЛЬНО-ВІДПОВІДАЛЬНИЙ БІЗНЕС
РІЄЛТОРСЬКА ДІЯЛЬНІСТЬ
АГЕНТСЬКІ ПОСЛУГИ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ
(ЗАГАЛЬНІ ВИМОГИ)
1. ОБЛАСТЬ ЗАСТОСУВАННЯ
Даний стандарт на надання агентських послуг на ринку нерухомості (далі-Стандарт) визначає склад і належну якість агентських послуг при операціях з об’єктами нерухомості і правами на них.
Стандарт є добровільним і застосовується юридичними особами і приватними підприємцями при наданні агентських послуг споживачам і є обов’язковим для юридичних осіб і приватних підприємців, що мають сертифікат відповідності, виданий відповідно до вимог Стандарту.
Стандарт застосовується Органами по сертифікації, уповноваженими на проведення робіт у системі добровільної сертифікації послуг на ринку нерухомості України, при оцінці відповідності діяльності юридичних осіб і приватних підприємців вимогам Стандарту.
2. ВИЗНАЧЕННЯ
У Стандарті застосовують наступні терміни з відповідними визначеннями:
Агент по операціях з нерухомості - штатний співробітник Виконавця або приватний підприємець, який пройшов навчання й атестацію у встановленому цим стандартом порядку і який виконує роботи по наданню агентських послуг.
Фахівець по операціях з нерухомості (спеціаліст) – штатний співробітник виконавця чи приватний підприємець, який має досвід надання агентських послуг з нерухомості не менш, ніж чотири роки, який пройшов відповідне навчання та атестацію згідно до вимог стандарту.
Договір на надання послуг з нерухомості (Договір) - договір між Споживачем і Виконавцем, предметом якого є надання агентської послуги у відповідності з вимогами стандарту.
Агентська діяльність - діяльність юридичних осіб і приватних підприємців, здійснювана за рахунок і в інтересах Споживачів і пов’язана з будь-якими операціями з нерухомістю, а також зі зміною чи встановленням прав власності на об’єкти нерухомості.
Агентська послуга – послуга, що надається Виконавцем Споживачу при здійсненні операцій з об’єктами нерухомості і правами на них, відповідно до вимог Стандарту.
Виконавець – юридична особа чи приватний підприємець, що надає Агентську послугу у відповідності зі Стандартом і діє у відповідності з чинним законодавством.
Об’єкти нерухомості – об’єкти, переміщення яких без істотної, непропорційної шкоди для їх призначення є неможливим, у тому числі земельні ділянки, будівлі, споруди, приміщення або їх частини.
Споживач – покупець і (чи) продавець Об’єкта нерухомості, що вступив(ли) у договірні відносини з Виконавцем для отримання Агентської послуги.
Орган сертифікації агентських послуг (ОСАП) – структура всеукраїнської саморегульованої професійної громадської організації (Асоціація фахівців з нерухомості (рієлторів) України), яка створила систему добровільної сертифікації послуг на ринку нерухомості України.
Комісія з вирішення спорів (Комісія) – структурний підрозділ Органу по сертифікації, уповноважений розглядати суперечки, скарги і претензії на дії сертифікованих Виконавців.
До Споживачів не відносяться інші Виконавці, що представляють інтереси Споживачів, з якими в них укладені відповідні договори.
3. ЗМІСТ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ
3.1 Агентські послуги надаються стосовно прав власності й інших речових прав на Об’єкти нерухомості й правочинів з ними.
3.2 Агентська послуга включає наступні основні роботи (послуги):
• консультування Споживачів про стан ринку нерухомості (аналіз, статистика і т.п.);
• експертне визначення ринкової вартості нерухомості на момент надання послуги;
• надання інформації про наявність на ринку об’єктів нерухомості або потенційних покупців, орендаторів, інвесторів т.і., що могла б задовольнити потребу клієнта;
• формування пакета правовстановлюючих та інших документів, необхідних для підписання правочину;
• рекомендації по процедурі проведення правочину та взаєморозрахунків між учасниками правочину;
• підготовка процедури передачі нерухомості та пакета правовстановлюючих та інших документів по правочину;
• інші дії та доручення за рахунок і в інтересах Споживача в обсязі підписаного договору між Споживачем і Виконавцем.
3.3 Для поліпшення обслуговування Споживачів разом з Агентськими послугами Споживачу можуть надаватися додаткові послуги.
4. ВИМОГИ ДО ЯКОСТІ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ
4.1 Агентські послуги повинні відповідати вимогам Стандарту, законодавчим актам, іншим нормативним і методичним документам, що регулюють відносини в сфері нерухомості, відповідають практиці і звичаям ділового обороту.
4.2 Агентські послуги повинні надаватися Виконавцем Споживачу на підставі Договору.
4.3 Виконавець вправі надавати Агентські послуги обом сторонам правочину.
4.4 Конфіденційність.
4.4.1 Виконавець забезпечує конфіденційність всієї інформації, отриманої при наданні Агентських послуг Споживачу. Надання інформації про Споживача і зроблених йому послугах не допускається, крім випадків:
• офіційного запиту правоохоронних органів або за рішенням суду;
• захисту Виконавцем своїх прав і інтересів у суді, Комісії з вирішення спорів.
4.4.2 Виконавець повинен мати можливість вести переговори зі Споживачами в спеціально обладнаних приміщеннях, що забезпечують конфіденційність. Під час переговорів зі Споживачем Виконавець повинен прагнути до того, щоб у приміщенні не знаходилися сторонні особи.
4.4.3 Доступ до документів, що свідчать про намір Споживача здійснити правочин, а також до інших документів Споживача, що знаходиться у Виконавця, повинні мати тільки співробітники, що надають Агентську послугу даному Споживачу.
4.5 Відповідність призначенню.
Агентські послуги повинні відповідати вимогам Споживачів, визначеним у письмовому Договорі з Виконавцем. Основним предметом Агентських послуг є виконання умов, передбачених у п. 3.2 Стандарту, пов’язаних із встановленням, зміною чи припиненням прав власності на Об’єкт нерухомості.
4.6 Повнота і своєчасність виконання.
Надані Агентські послуги по обсягу, термінах, процедурах та умовах обслуговування повинні відповідати вимогам даного Стандарту і вимогам Споживача, погодженими з Виконавцем у Договорі на надання Агентських послуг.
4.7 Дотримання норм етики.
Споживачу повинні бути гарантоване ввічливе і доброзичливе відношення. Виконавець повинен дотримуватись загальноприйнятих етичних норм при обслуговуванні Споживачів та дотримуватися кодексу професійної етики (Кодекс етики АФНУ).
4.8 Відповідальність Виконавця.
Виконавець несе відповідальність перед Споживачем за якість, точність, повноту і конфіденційність наданих послуг в обсязі і на умовах, що визначені договором між ними. Ступінь відповідальності при цьому визначається умовами договору і чинним законодавством.
4.9 Розгляд скарг і претензій Споживачів.
4.9.1 Виконавець повинен гарантувати Споживачу оперативний і об’єктивний розгляд його скарг чи претензій.
4.9.2 Виконавець повинен прийняти письмову скаргу або претензію Споживача, об’єктивно розглянути її і письмово відповісти Споживачу протягом 10 робочих днів з моменту одержання.
4.9.3 Виконавець повинен мати документовані процедури розгляду скарг і претензій Споживачів.
5. ВИМОГИ ДО ВИКОНАВЦІВ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ
5.1 Агентські послуги можуть надавати Виконавці, що мають статус юридичної особи, а також приватні підприємці, зареєстровані у встановленому порядку.
5.2 Штат Виконавця повинен бути укомплектований кваліфікованим персоналом, що пройшов навчання й атестацію в порядку, встановленому Органом сертифікації.
5.2.1 Персонал Виконавця повинен:
• знати і виконувати встановлену Виконавцем процедуру обслуговування Споживачів і пов’язані з нею свої функціональні обов’язки;
• знати і виконувати встановлену Виконавцем процедуру розгляду скарг і претензій Споживачів;
• підвищувати кваліфікацію і проходити атестацію у встановленому порядку.
5.2.2 Виконавець повинен оформити з Агентом трудові відносини відповідно до вимог трудового законодавства.
5.2.3 Виконавець повинен по запиту Органа по сертифікації представляти список штатних Агентів та фахівців. Даний список комплектується документами, що підтверджують рівень освіти і проходження атестації співробітниками, внесеними в список. Виконавець також може самостійно повідомляти Орган по сертифікації про зміну персонального складу Агентів та фахівців.
5.3 Професійна відповідальність Виконавця повинна бути застрахована чи зобов’язання Виконавця по відшкодуванню шкоди Споживачу при здійсненні Агентської діяльності у відповідності зі Стандартом забезпечуються іншим способом.
5.3.1 Орган сертифікації агентських послуг визначає процедуру признання правил страхування професійної відповідальності при здійсненні Агентської діяльності й інших способів забезпечення зобов’язань, що випливають з п. 3.2 даного Стандарту.
5.4 Виконавець має у власності чи користуванні (оренді) приміщення, права на які оформлені у встановленому порядку.
5.4.1 Надання Агентських послуг відбувається в приміщеннях, які забезпечують конфіденційність переговорів між Споживачами та Виконавцем.
5.5 Інформація про Виконавця повинна бути доступна для Споживачів Агентських послуг.
5.5.1 Інформація, доступна для Споживачів:
• свідоцтво про державну реєстрацію Виконавця;
• документ на право використання торгової марки, зареєстрованої у встановленому порядку, під якою надаються Агентські послуги;
• сертифікат відповідності Агентських послуг, що надаються Виконавцем, вимогам Стандарту;
• при наявності членства в професійних об’єднаннях документи, що підтверджують дане членство;
• тарифи і розцінки на надання Агентських послуг;
• книга скарг і пропозицій із пронумерованими аркушами, прошнурована і завірена печаткою Органа сертифікації Агентських послуг;
• опис процедури розгляду скарг і претензій Споживачів на дії Виконавця;
• реквізити Органу по сертифікації, Комісії з вирішення спорів;
5.5.2 Виконавець за вимогою Споживача повинен надати:
• документи, що підтверджують кваліфікацію Агента чи фахівця, що надають йому Агентську послугу;
• документи, що підтверджують повноваження Агента (наказ чи доручення) на право підпису Договорів від імені Виконавця;
• даний Стандарт;
• зразки типових договорів, протоколів, доручень і інших документів, що використовуються Виконавцем при наданні Агентських послуг.
6. ВИМОГИ ДО ДОГОВОРУ НА НАДАННЯ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ
6.1 Для надання Агентських послуг Виконавець повинен укласти зі Споживачем письмовий договір, що відповідає вимогам Цивільного Кодексу України, з врахуванням вимог Стандарту.
6.2 До підписання Договору Агент зобов’язаний ознайомити Споживача з проектом Договору, роз’яснити його умови.
6.3 Виконавець має право застосувати будь-які типи договорів, передбачені Цивільним Кодексом України. Структура договору повинна обов’язково містити наступні розділи:
- сторони договору;
- предмет договору;
- обов’язки Виконавця;
- обов’язки Споживача;
- ціна послуг і порядок розрахунку між Споживачем і Виконавцем;
- термін дії договору;
- умови розірвання договору;
- відповідальність сторін;
- порядок вирішення спорів;
- перелік переданих Виконавцю документів на момент підписання Договору;
- юридичні адреси і реквізити сторін.
6.3.1 Сторони договору
Сторонами договору на надання Агентських послуг є Виконавець, в особі Агента, уповноваженого на підписання Договору, і Споживач (або його представники).
6.3.2 Предмет договору повинен відповідати типу Договору і містити посилання на надання Агентської послуги у відповідності зі Стандартом.
6.3.3 Обов’язки Виконавця.
6.3.3.1 У Договорі повинні бути перераховані роботи (послуги), що зобов’язується виконати Виконавець відповідно до п. 3.2 Стандарту.
6.3.3.2 Договір повинен включати зобов’язання Виконавця забезпечити конфіденційність обслуговування і схоронність документів Споживача. Договір повинен включати зобов’язання Виконавця зберігати в таємниці інформацію про Споживача й умови правочину, забезпечити надійне зберігання документів, отриманих від Споживача.
6.3.3.3 Договір може містити інші зобов’язання Виконавця і Споживача.
6.3.4 Ціна послуг і порядок розрахунку між Споживачем і Виконавцем.
Договір повинен містити інформацію про вартість послуг Виконавця чи порядок її визначення.
6.3.5 Термін дії Договору.
Договір повинен містити дату вступу в силу, термін дії і процедуру продовження договору.
6.3.6 Умови розірвання Договору.
Договір повинен містити підстави і порядок його розірвання, у тому числі умови дострокового розірвання, а також порядок розірвання Договору у зв’язку з невиконанням зобов’язань сторонами Договору.
6.3.7 Порядок вирішення спорів.
6.3.7.1 Договір повинен містити опис процедури вирішення спорів сторонами Договору.
6.3.7.2 У випадку неможливості вирішення суперечки Договір повинен передбачати можливість оперативної передачі даної суперечки в Комісію з вирішення спорів Органу сертифікації.
6.3.7.3 Рішення Комісії з вирішення спорів Органу сертифікації є обов’язковим для Виконавця.
6.3.7.4 Договір повинен містити реквізити Комісії з вирішення спорів Органу сертифікації.
6.3.8 Відповідальність сторін.
6.3.8.1 У Договорі повинні бути зазначені умови, при яких наступає відповідальність сторін за невиконання його умов.
6.3.8.2 Договір повинен передбачати порядок і умови дострокового розірвання договору.
6.3.8.3 У Договорі необхідно передбачити обставини нездоланної сили (форс-мажорні обставини і рішення третіх сторін, що мають можливість впливати на Договір на надання Агентських послуг), при яких відповідальність сторін не настає.
6.3.8.4 У випадку, якщо Споживач при укладанні Договору не надає згоди осіб, що мають права на даний Об’єкт нерухомості, Виконавець визначає в даному розділі відповідальність Споживача за відмову таких осіб від виконання правочину.
6.4 Виконавець повинен доручати право підписання Договорів про надання Агентських послуг і контроль за їхнім виконанням тільки Агентам і фахівцям, які мають на це повноваження (доручення чи наказ).
6.5 Договір не повинен містити норм і вимог, що порушують права однієї зі сторін.
6.6 Документом, що свідчить про повне завершення робіт за Договором надання Агентських послуг, є двосторонній акт, підписаний Споживачем і Виконавцем після виконання сторонами всіх зобов’язань за договором.
7. ВИМОГИ ДО ПОРЯДКУ НАДАННЯ АГЕНТСЬКИХ ПОСЛУГ
7.1 Консультування Споживачів з питань стану й аналізу ринку нерухомості повинно проводитись на основі об’єктивної інформації.
7.1.1 Виконавець надає Споживачу об’єктивну і повну інформацію й аналіз сформованих цін на ринку нерухомості регіону, консультує про можливість і процедуру надання Агентських послуг.
7.2. Виконавець визначає ринкову вартість об’єкту нерухомості з врахуванням запитів Споживача на момент надання послуги.
7.3. Виконавець з питань, що вимагають спеціальних знань та виходять за рамки Агентської діяльності, повинен рекомендувати Споживачу звернутися за консультацією до відповідного фахівця.
7.4 Виконавець надає інформацію про наявність на ринку об’єктів нерухомості або потенційних покупців, орендаторів, інвесторів і т.п., яка відповідає вимогам Споживача і могла б задовольнити потребу клієнта;
7.4.1 Виконавець здійснює підбір інформації відповідно до заявки Споживача.
Обсяг запропонованої інформації і порядок її використання визначаються в Договорі.
7.4.2 Пропонована Виконавцем інформація повинна давати Споживачеві найбільш повне уявлення про послугу, яка є предметом правочину.
7.4.3 Виконавець повинен інформувати Споживача, що дав згоду на придбання прав на даний Об’єкт нерухомості, про відомі йому недоліки Об’єкта нерухомості: споживчі якості, конструктивні вади, недоліки в роботі інженерного обладнання і т.п..
7.4.4 Виконавець повинен супроводжувати Споживача при показі Об’єкта нерухомості.
7.5 Збір і підготовка документів, необхідних для здійснення правочину.
7.5.1 Виконавець при виконанні Договору визначає перелік документів, необхідний для здійснення правочину і порядок їх одержання.
Документи, необхідні для здійснення правочину, можуть збиратися:
• Виконавцем на підставі доручення, виданого Споживачем;
• Споживачем самостійно;
• Споживачем у присутності Виконавця.
7.5.2 Згода по істотних умовах майбутнього правочину, досягнута між Споживачем(ами) і контрагентом, повинна бути оформлена попереднім договором (договором завдатку).
7.5.3 Попередній договір про здійснення правочину повинний містити наступні розділи:
• згода сторін здійснити визначений правочин;
• ціна предмету правочину;
• адреса й опис Об’єкта, що дозволяють його однозначно ідентифікувати;
• умови передачі прав на Об’єкт нерухомості;
• відповідальність сторін, спосіб забезпечення виконання зобов’язань і визначення обставин нездоланної сили;
• порядок розрахунків при здійсненні правочину;
• терміни і порядок передачі Об’єкта нерухомості;
• стан Об’єкта нерухомості на момент передачі;
• зобов’язання власника Об’єкта нерухомості по погашенню усіх заборгованостей, пов’язаних з Об’єктом нерухомості, по комунальних та інших платежах;
• наявність законних прав на об’єкт зі сторони третіх осіб;
• умови розірвання і продовження попереднього договору;
• інші умови, які доповнюють попередній договір.
7.5.4 Виконавець повинен вчасно письмово інформувати Споживача про всі обставини і факти, що стали відомі, які відносяться до предмету правочину, потенційно здатних змінити умови правочину і привести до втрати права власності.
7.5.5 У випадку прийняття рішення Споживачем про проведення правочину і набування прав на нерухомість з урахуванням розкритих ризиків і його повідомлення про можливі негативні наслідки від прийнятого рішення, усі ризики, пов’язані з їхнім настанням Споживач приймає на себе.
7.5.6 Виконавець повинен рекомендувати Споживачу страхувати свій фінансовий ризик (страхування „титулу” власності), пояснюючи суть і переваги страхування.
7.6 Рекомендації з процедури проведення правочину і взаєморозрахунків між її учасниками.
7.6.1 Виконавець може за бажанням Споживача запропонувати схему взаєморозрахунків по правочину, яка б забезпечила захист інтересів сторін. Остаточне рішення про форму і порядок взаєморозрахунків приймає Споживач і він же несе відповідальність за можливі ризики.
7.6.2 Підставою, по якій зобов’язання Виконавця за договором зі Споживачем вважаються виконаними, є правовстановлюючий документ і Акт передачі об’єкту нерухомості.