11 лютого 2012, 14:57 переглядів: 3972
Ребекка Ноэль абсолютно уверена, что ни один объект недвижимости не застрахован от преступной деятельности, и это требует от управляющих ? обязанных пресекать незаконную деятельность не постфактум, а до того как она возникнет и нанесет ущерб ? быть экспертами в выявлении признаков преступной деятельности.
Программа, разработанная Ассоциацией IFCA, предназначена именно для этого. Антикриминальная программа ICFA требует активного участия трех заинтересованных сторон: правоохранительных органов, управляющих недвижимостью и арендаторов/жильцов. Все они должны совместно работать над общей целью обеспечения безопасности на объекте недвижимости и улучшения качества жизни жильцов, предотвращая проблемы до того, как они превратятся в статистику преступности.
Программа пресечения преступной деятельности впервые была запущена в 1992 году офицером полиции города Меса (штат Аризона) Тимом Зерингом. Она состоит из трех этапов, которые необходимо пройти под наблюдением местного отделения полиции. Программа распространилась почти на 2000 городов в 44 штатах, пяти провинциях Канады, а также в Мексике, Англии, Финляндии, Японии, России, Малайзии, Нигерии, Афганистане и Пуэрто-Рико. Управляющие недвижимостью получают индивидуальные сертификаты по окончании каждого этапа, а объект недвижимости получает сертификат после успешного окончания всех трех этапов.
ТРИ ЭТАПА ПРОФИЛАКТИКИ ПРЕСТУПНОСТИ
ЭТАП 1—ИССЛЕДОВАНИЕ
В рамках Антикриминальной программы проводится исследование «Профилактика преступности с помощью экодизайна» (CPTED). Исследование CPTED основано на принципе, что правильный дизайн и эффективное использование застроенного пространства может способствовать сокращению преступности как таковой, а также сопутствующего ей страха. Исследование CPTED выявляет, каким образом особенности проекта, устройства территории и доступа на объект недвижимости могут провоцировать преступность, либо как их можно скорректировать для создания препятствий незаконному или неподобающему поведению.
ЭТАП 2—ИСПЕКТИРОВАНИЕ
Ребекка Ноэль рассказала, что второй этап Антикриминальной программы заключается в проведении инспектирования объекта недвижимости. В исследование CPTED входит инспекция на соответствие дверей, окон и замков допустимым нормам, оценка наружного освещения и стандартов содержания территории, а также проверка порядка хранения и выдачи ключей.
«Мы осматриваем дверные глазки, замки на окнах, засовы, трехдюймовые винты в запорных планках, устройство территории и освещение», ? пояснила Ребекка Ноэль.
«Даже то, как вы подстригаете кусты и деревья, может в значительной мере повлиять на предотвращение ? или провоцирование ? преступной деятельности».
Говоря о комплексном подходе к исследованию, Ребекка Ноэль подчеркнула, что оно включает проведение как дневной, так и ночной инспекции: «Ночью мы проверяем освещение».
ЭТАП 3—ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ
Исследование CPTED также включает проверку технического обслуживания. Если объект недвижимости содержится ненадлежащим образом и имеет признаки износа, то это свидетельствует о недостатке заботы со стороны жильцов и владельца, что может восприниматься как приглашение для нежелательных потенциальных арендаторов. С другой стороны, если недвижимость выглядит ухоженной, она создает образ безопасного, тихого и чистого сообщества, тем самым, привлекая благонадежных арендаторов. Эффективная программа технического обслуживания включает такие мероприятия как быстрое удаление граффити, предотвращение вандализма путем оперативного ремонта повреждений и поддержание ухоженного вида и отсутствия мусора.
«Ваш технический персонал может стать вашими глазами и ушами», ? утверждает Ребекка Ноэль. ? «Они должны знать, что именно нужно искать при посещении квартир, или научиться распознавать подозрительные предметы, выброшенные в мусор. Вот почему технический персонал является частью Антикриминальной программы».
По словам Ребекки Ноэль, умение распознавать предупреждающие признаки преступной деятельности имеет первостепенное значение. В то время как представители правоохранительных органов обучены этому, управляющие недвижимостью могут не знать, как выявить подобную деятельность.
ПРОВЕРКА БЛАГОНАДЕЖНОСТИ И ВЫСЕЛЕНИЕ
Ввиду того, что недвижимость, свободная от преступной деятельности, привлекает и удерживает тех арендаторов, которых хотели бы видеть управляющие на своих объектах, и которые обеспечивают объектам более высокую прибыль, не следует игнорировать ответственность за происходящее в помещениях.
Ребекка Ноэль выпустила памятку о том, что владельцы недвижимости, управляющие компании и управляющие недвижимостью могут быть привлечены к ответственности за происходящее на их объектах. Принятие мер по предотвращению преступной деятельности с помощью обучающей программы, например, Антикриминальной программы ICFA, может в случае судебного иска служить подтверждением того, что управляющие приняли все необходимые меры для искоренения преступной деятельности.
Звонки или письменные заявления в полицию ? два основных показателя успеха Антикриминальной программы. По данным IFCA, на объектах недвижимости, где была внедрена эта программа, количество вызовов полиции сократилось, в среднем, на 37 процентов, а количество поданных заявлений ? на 48 процентов. Во многих городах количество обращений в полицию сократилось на величину до 85 процентов. Безусловно, это заслуга управляющих недвижимостью. Сокращение уровня преступности, по мнению Ребекки Ноэль, «может обеспечить сокращение текучести и повышение удовлетворения арендаторов, сокращение затрат на техническое обслуживание и ремонт и повышение стоимости объекта недвижимости».
Программа не только помогает управляющим научиться распознавать признаки и предотвращать преступную деятельность, но также предлагает способы поддержания более стабильной базы арендаторов путем проверки их благонадежности и кредитоспособности. Кроме того, она дает рекомендации о порядке действий в случае обнаружения арендаторов, вовлеченных в преступную деятельность. Многие районы сейчас принимают постановления о том, что владелец и управляющий несут правовую ответственность за преступную деятельность на своем объекте недвижимости.
«Согласно большинству таких постановлений, вы обязаны знать, что происходит на вашем объекте недвижимости и принимать меры в случае, если вам станет известно о фактах преступной деятельности», — рассказала Ребекка Ноэль и добавила, что бездействие управляющих может привести к снижению стоимости объекта недвижимости.
«Как только вы узнаете о том, что арендатор занимается чем-то незаконным, немедленно начинайте процесс выселения», — советует Ребекка Ноэль. — «Не закрывайте глаза на происходящее и не игнорируйте ситуацию под тем предлогом, что арендатор выплачивает арендную плату».
SIDEBAR
Возможные признаки незаконной деятельности:
- Увеличение интенсивности пешеходного или автомобильного движения или необычный режим движения. Увеличение интенсивности движения людей, которые заходят только на короткое время, либо появление автофургонов, которые могут использоваться как лаборатории по производству метамфетамина.
- Незнакомые или непривычные запахи, доносящиеся из квартиры. Сильный запах аммиака, похожий на запах из кошачьего лотка, либо запах хлороформа, могут быть признаками работы лаборатории по производству метамфетамина.
- Мусор возле квартиры или дома. Если ваш технический персонал находит много мусора, особенно непосредственно за дверью, стоит беспокоиться.
- Подозрительное поведение персонала. Обратите внимание на нервозность, дрожь, почесывание, раны и слезящиеся глаза, особенно в дни выплат арендаторами арендной платы.
- Завышенные суммы, потраченные на обычные хозяйственные товары. Обычные хозтовары могут применяться для создания метлабораторий: большие канистры с ацетоном, медные провода, стеклянные емкости, стеклянные кувшины для кофе с необычным красным осадком, большое количество тормозной жидкости и спичечные коробки без боковых поверхностей.
BIO:
Нэнси Кирк (nkirk@irem.org) — генеральный директор по стратегическим вопросам и вице-президент института международных связей штаб-квартиры IREM в Чикаго.
О возможности стать членом НАР, АСНУ писала в публикации
40 членов АСНУ стали индивидуальными членами Национальной ассоциации риэлторов (США)
Так же напоминаем, что Ассоциация специалистов по недвижимости Украины и Институт Управления Недвижимостью США IREM предлагают обучение по курсу: "Управление недвижимостью". Более подробно об этом вы можете ознакомится в публикации
Уважаемые господа! Ассоциация специалистов по недвижимости Украины и Институт Управления Недвижимостью США IREM предлагают эксклюзивное обучение по курсу: "Управление недвижимостью".
