«Коммерческая недвижимость. Прежде, чем проводить анализ, я бы разделил рынок недвижимости Украины на две части – рынок Киева и остальная территория Украины. Эти рынки отличаются как привлекательностью, объемом, так и темпами развития. По этим показателям Киев находится на голову выше остальных регионов. Также, независимо от региона, инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Украины остается низкой, следствием чего есть недооценка существующих объектов. Основные причины — это низкий политический рейтинг Украины и слабая, непрозрачная система защиты имущественных прав.
Торговая недвижимость. Рынок торговой недвижимости Киева имеет большой потенциал роста и теоретически создает дефицит торговых площадей, что неминуемо должно вести к некоторой переоцененности торговой недвижимости. Однако, на данный момент, этот фактор удорожания цены компенсируется пониженным спросом со стороны качественных, сетевых арендаторов, которые обычно представлены в торговых центрах соседних стран с большим уровнем развития торговой недвижимости.
Большие становые риски заставляют арендаторов отложить экспансию на Украину или вообще отказаться от выхода или работы на нашем рынке. Это, а также прогнозируемые инфляция в 2013 году и дальнейшее снижение покупательского спроса, начавшееся в 2012 году, будут способствовать снижению спроса на украинскую недвижимость, а, следовательно, и цены. При определении стоимости объектов, я думаю, что ставки доходности будут колебаться от 16% до 20% доходности, что является достаточно низким показателем.
Офисная недвижимость. В Киеве в этом году наблюдался бурный рост рынка торговой недвижимости за счет введения в эксплуатации большого количества новых площадей. Все это происходит на фоне снижения деловой активности и падения спроса на аренду офисов. Это привело к существенному снижению арендных ставок на все классы офисной недвижимости, а, следовательно, снизилась и доходность в данных проектах. В связи с этим стоимость офисной недвижимости в Киеве упала, исключение составляют форматные объекты в самом центре Киева. В 2013 году тенденция снижения цен на офисы будет продолжаться.
Жилая недвижимость. Основные объемы нового строительства сосредоточены в Киеве, так как на этом рынке существует постоянный спрос на жилье в ценовой категории от 1000 до 1500 долларов США за 1 кв.м. До сих пор покупка жилой недвижимости в Киеве является инвестицией. На этом фоне снизились цены на более премиальный сегмент квартир. Хотя и здесь наблюдаются стабильные продажи, хоть и не в таком количестве, как это было до кризиса.
Скорее всего, цены на первичном рынке останутся на том же уровне, а на вторичном, в зависимости от категории жилья и месторасположения, продолжится тенденция на корректировку цены в стороны уменьшения. Региональные рынки жилья остаются непредсказуемыми. Спрос там достаточно нестабильный».
Ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий:
«Думаю, что общие средние цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую будут расти. Что касается жилой недвижимости, то ожидаю рост, как на первичку, так и на вторичку, в среднем до 10%. При том, что на квартиры стоимостью до 100 тыс. долларов – рост в пределах 12-13%, от 100 до 200 тыс. долларов – цены будут стоять на месте, а квартиры стоимостью свыше 200 тыс. долларов будут дешеветь.
Что касается коммерческой недвижимости, то цены тоже будут расти, но незначительно, в пределах 4-5%. Максимально пользоваться популярностью будет недвижимость с центральным месторасположением. Кроме того, мы уже прошли острую фазу кризиса, поэтому в Украину возвращаются операторы, расширяются сети, это мы видим даже по торговым сетям. Поэтому я думаю, что цены будут расти, незначительно, но будут».
Мнение авторов и блогеров «Минфина»:
: «Коммерческая недвижимость в Украине живёт по своим законам, а жилая по своим. Что касается ситуации с жилой недвижимостью в Украине, то новострои либо будут расти в цене за счёт того, что издержки на строительство (энергоносители, стройматериалы, таможенные тарифы, сумма налогов, землеотвод) только растут, либо останутся на прежнем уровне, но качество вновь возводимого жилья будет при этом неуклонно падать.
Вторичный рынок предсказать сложнее. Возможно, что за счёт роста спроса на малоразмерное жильё, цены на 1-о, 2-х комнатные квартиры подрастут, а цены на 3-х и выше комнатные постепенно продолжат своё снижение.
Главным фактором, как обычно, в этом вопросе является политика государства в области недвижимости. Смогут чиновники запустить широкомасштабную программу дешёвого кредитования жилья, смогут убрать коррупционные составляющие при землеотводе — рынок недвижимости получит новый импульс развития и постепенное снижение цен. Но это кажется маловероятным, если вообще возможным».
: «Скорее всего следует ожидать вялотекущий рост, хотя может новостройки и будут расти быстрее. Очень сильно будет зависеть от стабильности или нестабильности курса гривны. Если курс гривны будет относительно стабильный, то спрос на недвижимость будет расти и цены соответственно. Так как инвесторы будут рассматривать недвижимость, как объект инвестирования денег. К сожалению, государство отошло в сторону в вопросе стимулирования роста рынка недвижимости. Нет выборов, нет и желания стимулировать этот рынок».
: «Если гривну удержат, то цены на недвижимость продолжат ползучее проседание, которое мы наблюдаем уже 4 года. Но если же гривну не удержат — то цена на недвижимость последует вслед за гривной».
: «Если посмотреть Prime Global Cities Index за третий квартал 2012 года, то можно увидеть, что о всем мире уже идет рост цен на недвижимость. Так, у половины стран рост до 28,5%. Киев при этом занимает предпоследнее место со снижением цены минус 11%. Так долго продолжаться не будет, и через 2-3 года рост возобновится и у нас.
Альтернативой недвижимости для сохранения денег является только золото, но золото не приносит дивидендов в виде аренды. Кредитные деньги вследствие кризиса исчезли из страны, и цены не могут расти. Но когда в экономике, наконец, начнут появляться кредиты и она заработает, тогда недвижимость не будет стоять в стороне. К сожалению, для украинской экономики 2013 год, вероятно не будет годом роста цен на недвижимость. Но и снижаться цена не может, так как достигла своей инвестиционно-равновесной величины».
: «После очередного падения гривны в 2008 году рынок недвижимости охватила паника, которая продолжалась не более полугода. Резкое падение цен на недвижимость, отсутствие покупателей, одни ждали падения цен до уровня 2000 года, другие надеялись, что цены опять вырастут. Но как мы видим цены после падения в 2009 году немножко поднялись на сегодняшний день, и в основном стоят на месте.
По моим личным наблюдениям, люди которые хотят продать свою недвижимость, и не запрашивают за неё баснословные цены, находят своих покупателей, правда на это уходит много времени, у некоторых до нескольких лет. Но стоит скинуть цену на 30%, как сразу находится покупатель. Тоже нас ожидает и в 2013 году. Если правительству удастся дальше сдерживать курс доллара, или даже будет небольшое ослабление гривны к доллару, то сильно большого падения цен не произойдет».
: ««Что будет с ценами на недвижимость в 2013 году? Я не риелтор. Но связи в Одессе - традиционно сильная сторона. А кто у меня риелтор? Ирина, кума. И вот, что дала беседа за рюмкой чая.
«Купила сыну двушку (ты ж в курсе) три года назад. Сегодня она стоит чуть-чуть меньше. Правда, в связи с ожиданиями, что гривна рухнет и ситуация с «покращеннями» не изменится, квартира может сильно подешеветь. Вообще продажами-обменами занимаюсь сейчас редко — покупатель измельчал. Не то, чтоб не хотели купить (спрос есть), но с деньгами туговато. На зарплату квартиру не купишь, а кредиты кусаются. Все ждут, когда подешевеет, как 2008. Ну и плюс ждут подорожания коммуналки. И тут трешки проиграют двушкам. Сама больше занимаюсь арендой. Летом у нас вполне не плохо. А так… Работа стала больше похожа на приработок. Но, поживем-увидим».
Мои выводы: вялотекущее понижение цен продолжится до обвала гривны. А вот будет ли обвал в 2013?».
источник http://minfin.com.ua
А как вы считаете, чтобудет с ценами на недвижимость в 2013 году?
